建屋发展局在今年2月份的预购组屋销售活动推出4428个单位，共获得1万5234名申购者申请，申购率达3.4倍。虽然这比去年11月份的2.5倍高，但比去年2月、5月与8月的5.8倍至7.8倍低了许多。去年11月份的申购率低，主要是因为建屋局推出了多达9655个单位，比今年2月份多出一倍有余。

另一方面，今年2月份预购组屋的申购人数，是2020年2月以来最少的一次，比过去11轮销售的申购人数少了一半。首次申购者申请三房及更大型单位的申购率中位数是1.8倍，意味着他们抽中的概率相当高。

建屋局指出，初步迹象显示，预购组屋申购率已下降并趋于稳定。不过，有房地产分析师认为，2月份的申购人数较低，可能是这轮销售活动推出的项目地点不如之前那么具有吸引力，一些买家选择等到下一轮的销售活动才申购。此外，政府最近给予首次购屋家庭更多的公积金购屋津贴购买转售组屋，也可能影响预购组屋的申购率。

申购率的不同解读，反映了组屋的供需乃是一个动态的发展。政府推出的销售单位数目、申购人数以及潜在申购者的其他选择，都会影响申购率。此外，申购率高不一定意味着组屋的刚性需求高。其实，约有四成的申购者被抽中挑选单位时放弃选购权。

三年多的冠病疫情延误了建筑工程，也影响了预购组屋供应。首次购屋者转向转售组屋以及大众私宅，推高转售组屋与私宅的价格。百万元成交的转售组屋时有所闻，私宅价格节节攀升，加上房地产业界的哄抬，使不少年轻一代感到焦虑，担心买不起房子。有者孤注一掷，决定买私宅；有者在他们的首选地点买不到心仪的房子而怨声载道。

建屋局不遗余力，确保国人买得起与买得到组屋，加速组屋的建筑工程，今年将交付2万个单位的预购组屋。与此同时，它也大幅增加预购组屋供应，去年推出2万3000多个单位，今年将推出等量的单位。

国家发展部长李智陞在国会拨款委员会辩论部门开支预算时说，从今年到2025年，预计有10万个组屋和私宅单位竣工，其中近4万个在今年内建成，是过去五年来最多的一年。他有信心，供需失衡的现象很快就会好转。

组屋供需失衡是个周期性现象。在上世纪90年代高峰期，有近15万名申请者申购组屋，等候期长达七八年，建屋局当时加快建筑速度。但在亚洲金融危机后，不少申请者放弃申请，导致3万1000个滞销的组屋单位卡在建屋局手上。为了避免供过于求，建屋局推出了预购组屋制度。

冠病疫情再度导致组屋供需失衡。面对动态的需求，建屋局在供应方面必须加大弹性与韧性。组屋建造的前期规划和准备时间相当长，因此供应往往跟不上变幻莫测的需求。建屋局或许可通过大数据，在策划与供应方面把冠病疫情等黑天鹅事件考虑在内，适当增加等候时间较短的组屋数量。

除了供应面，建屋局也可借助行为经济学，更好地掌握需求的变化。在这轮的供需失衡中，相信有不少的需求源自年轻一代对拥屋的焦虑而提早申购组屋，或高价抢购转售组屋与大众私宅；也有一些人把组屋当作投资工具，深恐错过赚钱的机会。在预购组屋申购者中，高达四成在抽中后放弃选购的现象显示，组屋的需求具有很大的伸缩性。

建设组屋是攸关全局的国策，除了房地产本身的因素，也涉及人口和移民政策、生育率的高低、外部地缘政治变化等其他因素。通过大数据和行为经济学，官方或许能降低变数的概率，更好地掌握组屋供需的周期，让国人不必再担心买不起或买不到组屋。