来源：中时电子报

作者：易宪容

中国人民银行及中国银保监会上星期五（即11月11日）发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16项改善当前房地产市场融资及资金流向的措施。

比如，《通知》需求，对房地产企业的开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权人安全下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业原则协商，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式支援。自《通知》印发之日起，未来半年内到期的存量贷款，允许超出原规定多展期一年，并可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。同时，《通知》也要求，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；支援个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放，保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定。

这些需求既是对今年以来所出台的房地产融资政策的具体化，以保证这些政策更具有操作性，同时也对今年房地产信贷投放过程中所采取的歧视性做法纠偏。比如，即商业银行对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少等。中国的房地产业是以民营企业为主导，商业银行对民营企业融资的歧视性，实际上会影响整个中国房地产业。就中国房地产业来说，《通知》的这种纠偏具有重要的意义。

提振信心 房地产股价飙涨

可以说，房地产金融16条，不仅重新修正了当前房地产市场的融资规则，以此来保证在未来的一年里房地产开发商有足够的流动性，保证政治性的“保交楼”能够顺利完成，圆满落幕，而且也希望通过这些措施能够重建中国房地产市场的信心。所以，《通知》的资讯公布，不仅引发了市场热烈讨论，也重新泛起了投资者对中国房地产市场的信心。11月14日在香港股市及中国A股市场，房地产开发商上市公司的股票价格即刻暴动式的飙升。比如，中国房地产龙头企业碧桂园的股价曾上涨50%以上，而且该公司的股票价格仅11月，就由1元上涨到3.48元，上涨幅度248%。

金融16条的核心是重启房地产金融市场的融资管道，现实政治性的“保交楼”，及避免房地产市场爆发系统性风险，实现房地产市场的软着陆，提振房地产市场信心。作者早就指出，“保交楼”作为一个政治性事件，政府能够完成是没有疑义的，否则中国房地产市场一定会崩塌。现在的问题是，房地产金融16条能够救起正在崩塌中的中国房地产市场吗？因为，就当前中国的房地产市场形势来说，房地产市场的弱势是十分严重的。这不仅表现为房地产开发商的过度债务问题，并非是靠外部融资力量可解决的（根据测算，历年来，中国房地产企业去年的资金来源有52.9%是靠住房销售获得，银行贷款仅11.6%。而且，在前20年房地产业金融过度的杠杆模式下，房地产开发商过度债务问题早就是无以复加了。

根据彭博的测算，到 2023 年底，中国房地产业至少有 2920亿美元的境内和境外借款到期，包括2022年的 537亿美元以及2023年第一季到期的 723亿美元。也就是说，房地产金融16条表明了政府对开发商支持的力度是超市场预期的，在短期内，商业银行也会加大对房地产企业融资的支持力度，缓解房地产企业的流动性，但是长期而言，这些房地产融资政策有可能会把金融风险转移到国内商业银行，增加国内银行的风险，中国房地产市场的确定性关键在于重建市场之信心，激发房地产市场需求。

但是，对于2021年年销售额达18万亿元的中国房地产业来说，今年房地产市场的弱势下行越来越来严重。这不仅在于房地产开发投资持续下降（1-10月负增长8.8%）、土地交易持续下跌(房地产开发没有意愿进入土地市场)，更在于住房的销售持续量价下行（1-10月住房的销售金额负增长在28%以上），当前中国房地产市场的预期已经完全逆转。比如，中国指数研究院10月31日发布的销售资料显示，今年1月至10月，中国TOP100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%；国家统计局公布资料显示，9月份的房价下跌是历年来最大的。中国央行最近公布资料也显示，10月份中国住户贷款减少180亿元，其中，短期贷款减少512亿元，中长期贷款增加332亿元。而居民的中长期贷款基本上是个人住房按揭贷款。2021年个人住房按揭贷款月均达3000亿元，而今年10月份只有332亿元，减少幅度高达90%。这些资料都印证了当前房地产市场的形势是十分疲弱和悲观的，居民对中国房地产市场基本上没有多少信心。

在这种态势下，房地产市场各方当事人（房地产开发商及居民）都在规避风险，他们由以往的“金融过度加杠杆”逆转为“金融快速减杠杆”，这自然会导致房地产市场需求突然消失。这也是为什么今年以来出台了大量宽松政策以扶持企业合理融资、并购和“保交楼”，刺激居民住房消费融资，但这些政策效果都是不明显的。对于房地产金融16条来说，重点是放松房地产开发商各种融资条件，这当然有利于化解当前房地产开发商的流动性风险及债务危机，有利于让“保交楼”楼盘项目顺利完成（“保交楼”仅是居民已经购买过的住房得以交付，保证居民的购买住房的权益不受到损害，而不是居民进入购买住房市场），也在一定意义上可提振一点房地产市场的信心，但是这些政策根本无法救起正在持续下行的中国楼市，因为这些政策根本就无法让中国14亿人口中潜在的住房消费需求激发出来。

房价仍高 长期风险未缓减

因为，就目前中国房地产市场形势来说，弱势的二线城市，及三四线以下的城市，住房的严重过剩是不争之事实。在当前预期逆转的房地产市场，房地产消费需求完全取决于购买者可支付能力，由住房的实际供求关系来决定。在住房严重过剩的情况下，调整住房供求关系唯一方式就是通过价格调整，让房价水准适应居民购买的支付能力。就市场的本性来说，住房作为一种消费性商品，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。如果房价能够不断地向下调整，在房价的下降过程中，作为一个住房收入支付水准无限多层次的住房消费群体来说，总有不同收入支付水准的住房消费者进入市场对价，住房的潜在消费需求也会在房价不断下行调整过程中激发出来。

面对性质已经发生的重大转变的中国房地产市场，如果房价只是些许的调整，甚至于所谓的“稳定”，那么想让不同层次的住房消费需求释放出来是根本不可能的事情 。而房价下行的幅度越大，释放出来的潜在住房消费需求就越大。就目前中国房地产市场现实情况来说，因为政府的房地产调控目标是“稳房价”，政府可以降首付、降按揭贷款利率、降税费，以及给购买住房补贴等，可以不同的方式来保证房地产开发商的融资管道畅通（如房地产金融16条），但是就是不准大幅度降低房价。也就是说，就当前的房地产市场形势来说，政府是不希望通过降低房价达到市场供求关系的均衡，达到房地产市场出清。如果这样，房地产市场的住房消费性需求是无法释放出来，房地产开发商也无法恢复造血功能，房地产市场的信心当然也是无法重建的。所以，房地产金融16条的实际效果如何，还有待观察，就得看是否能够重建房地产市场信心，是否能够让绝大多数中低收入居民的住房需求释放出来。

作者为青岛大学经济学院教授