来源：彭博社

作者：John Cheng、黄荣荣

尽管中国房地产业今年风雨飘摇，但得益于北京放出的政策“大招”，市场情绪在短短几周内从极度悲观变成了欢欣鼓舞。不过现在有越来越多迹象表明，涨势正在动摇。

在截止12月初的六周累计上涨了88%之后，房地产股进入了技术性回调。购房者信心疲软和不明朗的经济复苏前景势将盖过政策支持措施，后者包括将民营房企纳入一项关键的债券融资计划，以及取消一项股票再融资禁令。

“你现在不能把钱全都扔进去，因为还有冠病疫情需要应付，并且必须等待经济复苏，”荷宝亚洲固定收益主管Thu Ha Chow称，而复苏可能要到明年下半年才会出现。

得益于中国重新开放的前景和一系列支持措施，包括金融支持房地产市场平稳健康发展的16条措施，地产股自11月以来已反弹逾60%。本周监管机构表示将允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，以及引导金融机构支持房地产行业重组并购，这也提振了市场人气，彭博行业研究中资地产股指数周四一度上涨3.5%，不过随后回吐了大部分涨幅。

而一项以地产债为主的高收益美元债指数也已上涨了逾30%，但仍势将创下史上第二大年跌幅。

根据基于彭博指数的计算，受到房地产需求下滑和违约浪潮冲击，中国房地产股和债券市值今年蒸发了总计740亿美元（约1000亿新元）。地产股一度跌至11年低点。

经济疲软

虽然市场的复苏系于房产需求的回升，但中国无序退出新冠清零政策的影响正在整个经济中蔓延，需求复苏前景可能受到抑制。分析师大幅调整了他们对中国明年国内生产总值（GDP）增长的预测，有人认为经济增速将低于3%。

冠病疫情和枯竭的土地储备，或导致开发商明年的签约销售额进一步下降。Griffin Chan等花旗集团分析师预计，2023年销售额将下降25%，因为新供应的减少将限制复苏，买家的预期也需要时间来扭转。

投资者预计政府会进一步放松政策以提振住房需求，但鉴于北京最近重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，而且经济广泛疲软，这些政策的影响存在局限性。

Jefferies Financial Group Inc.分析师Shujin Chen预计，官方将再次放松大城市的购房限制并下调首付比例，并称未来两个月五年期LPR下调的可能性很高。

民营开发商的资金短缺问题也没有得到解决。最近连串的股票配售和出售物业管理子公司股权的交易表明，流动性仍然紧张，而且随着离岸信用市场变得过于昂贵，高负债开发商的融资将不得不更加依赖银行贷款。

而面临债权人会议、诉讼或清盘威胁，违约开发商还可能走向大规模重组，中国恒大料将在年底前披露债务重组计划。

赢家和输家

在挣扎了近两年之后，2023年中国房地产市场可能会大洗牌，并分出赢家和输家。

“总的来说，我相信会有一个积极的转变，但它将发生在所谓的幸存者身上，”贝莱德亚洲信用主管Neeraj Seth称。

贷款支持可能会提供给财务状况更好的开发商。GAM Investment Management投资总监Jian Shi Cortesi说，与此同时，随着行业整合加快，一些民营开发商破产或面临清盘，国有开发商势将获得市场份额。

中国海外发展和华润置地等国有开发商的股价今年录得了个位数涨幅，而碧桂园和旭辉等民营开发商股价则下跌了至少60%。与资产负债表更强劲的房企相关的物业管理公司，例如华润万象生活，表现也强于整体板块。

同时，信用投资者正密切关注开发商的流动性状况，试图找出中国债务危机中的幸存者。值得关注的一个重要问题是，股价上涨何时会转化为借贷成本的大幅下降。

Seth提醒道，任何复苏可能都需要时间。

“如果一个在医院住了18个月的患者突然之间获得了有效的药物，那他康复也需要时间，”他说。“房地产板块受了18个月的煎熬，不会在一个月内改变方向。”