来源：中国新闻周刊

作者：刘德炳

近期，中国各地房地产市场出现一些好转的迹象，楼市有企稳回升的趋势。

不过，由于长期处于“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式下，中国房地产企业的高风险状态仍不容忽视。

住建部部长倪虹近日表示，下一步，将用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。

何为“精准拆弹”？如何化解楼市风险，避免暴雷？

乍暖还寒？

中指研究院监测显示，2月楼市成交量环比大幅上涨31.9%，同比降幅缩小。一线城市成交量环比涨5.0%，广州、深圳环比涨幅明显。二线代表城市环比涨43.9%，同比跌2.3%，其中济南涨幅最高，环比涨幅为108.16%。三线代表城市成交量环比涨幅均超50%，其中韶关涨幅最高，环比涨幅为140.4%。

3月7日，住建部部长倪虹在两会部长通道上表示，从市场供给、市场预期、政策落实情况三个方面看，对房地产市场的企稳回升充满信心。

在供需方面，很多住房项目复工率都大大提高，看房量也在大幅提升，成交量也明显改善。在市场预期方面，今年1、2月，全国商品房销售结束了13个月的负增长， 70个大中城市的房价总体平稳，保交楼的工作也在扎实推进，房企合理性融资也得到了改善。在政策落实情况方面，对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效；同时，关于不让投机炒房者重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。

与此同时，倪虹表示，在支持房地产市场企稳回升的同时，也要防范化解房地产可能形成的风险。

今年的政府工作报告提出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩展，促进房地产业平稳发展”。

目前来看，楼市的风险主要集中在房企端。

中国国际经济交流中心副理事长王一鸣表示，房地产开发投资有望企稳，优质房企资金链紧张状况得到缓解，但房地产企业增加投资的动力和意愿仍然不强。

国际货币基金组织（IMF）亚洲太平洋部主任克里希纳·斯里尼瓦桑认为，在中国经济呈现强劲反弹的同时，从中长期来看，中国经济还将面临三大风险。其中，首先需要关注的就是，陷入困境的中国房地产行业会对中国经济持续增长造成负面影响。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊，房地产业是国民经济的支柱产业、先导产业，关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存，进而影响到国民经济增长。房地产业的困境会导致一系列连锁反应，开发商不能按时交楼，会引发“断供潮”；“断供潮”会导致银行贷款不能按时收回，进而引发银行倒闭，甚至出现金融危机、经济危机。

隐患较多

当前，房企债务危机依然高悬。

3月3日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在新闻发布会上表示，“从2021年下半年以来，以恒大为代表的部分房地产企业由于长期‘高杠杆、高负债、高周转’经营，患上了严重的‘高血压’，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。我们比喻，从‘高血压’变成‘中风’。”

机构监测数据显示，截至2022年12月31日，2023年房企债券余额为9579.6亿元（人民币，1871亿新元），其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%，债务规模仍然较高。2023年一季度即为今年首个偿债高峰，偿还压力较大。其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险房地产企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。

而从去年以来，房企债务违约现象不断攀升。2022年房企境内债出现展期、未按时兑付本息、触发交叉违约、实质违约的债券数量高达105只，涉及28家债券发行主体，违约规模为1283.8亿元；房企境外债出现展期、违约的数量达到94只，涉及36家发行主体，违约规模为320.1亿美元。

从上市房企来看，根据不完全统计，截至2022年底，共有40家上市房企出现债务违约。尽管违约房企数量占上市房企数量的比例不到四分之一，但违约房企资产和负债规模占上市房企的比例高达近四成。

当前，一方面，自恒大债务危机爆发以来，同样中了债务违约风险的“中风”企业越来越多，且出险企业的规模较大，如奥园、世茂等纷纷陷入困局；另一方面，恒大、蓝光发展等部分出险企业症状变得更为严重。

蓝光发展日前发布的2022年业绩预告显示，在计提160亿元的资产减值损失、6亿元的非经营亏损和58亿元的经营性亏损后，归属于上市公司股东的净资产由2021年的13.57亿元变为-208.21亿元，已经资不抵债。

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心分析指出，部分出险房企的债务风险已经由初始违约时的流动性风险，因存货资产价格下跌的减值损失、资产处置减值损失、经营性亏损和债务违约产生的非经营亏损等原因，演变为资不抵债风险。一旦资不抵债，甚至进入破产清算程序，那么其产生的影响将是系统性的。

统计数据显示，2022年，中国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%；商品房销售额133308亿元，比上年下降26.7%，这一销售额为6年来最低。

潘功胜表示，加上房地产市场中长期需求中枢水平下移，以及持续三年的疫情冲击对就业、收入预期影响较大，多重因素的叠加放大了房地产市场风险的外溢性。

植信投资研究院资深研究员马泓告诉中国新闻周刊，当前房地产市场风险隐患较多，2023年预计房企收入增速或将进一步放缓，叠加房企部分展期债务再度到期，部分中小房企仍有可能继续面临经营亏损和债务违约问题。

在答复严重亏损的问询函时，蓝光发展回应称，2022年度，虽然支持房地产行业的政策陆续出台，但政策落地以及向市场的传导需要一定时间，项目所处多个区域的房地产市场仍在持续承压，茂名、新乡、达州、昆明等城市甚至出现量价齐跌的情形，亏损压力较大。

赵秀池向中国新闻周刊表示，目前中国房地产业的风险体现在开发商融资较难，部分开发商资金链断裂，不能按时交付房屋，由此出现部分购房者“断供”；购房者受制于过严的限购限贷政策，购房需求不能释放；由于限价导致房价市场信号失灵，不能反映市场的供求关系，出现新房与二手房房价倒挂；部分长租房、商办类、100%开发商自持的项目不能实现良性循环等。

“精准拆弹”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰向中国新闻周刊表示，今年以来，新房市场修复弱于、晚于二手房修复，主要是消费者对于房企风险能否有效化解、新房项目能否按质按期交付仍持观望态度，因此房地产企业风险的化解是关乎房地产市场平稳修复关键。

斯里尼瓦桑在肯定中国楼市政策的同时，建议通过采取宏观审慎的政策，加强对购房者的保护，并推动房地产行业转型。

王一鸣表示，要继续改善优质头部房企资产负债，满足行业合理融资需求，促进房地产投资触底回升。

“需要综合施策来改变现状”，植信投资研究院资深研究员马泓表示，2023年监管部门将实施改善优质房企资产负债表计划，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。与此同时，需要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，避免局部再度出现“断供”风险。

“要想办法让房地产市场回暖，通过市场回暖提振市场主体的信心”，赵秀池认为，楼市当前的困境既有疫情影响，也有过严政策的影响。要化解楼市风险，需要从供求两个方面给予相关政策的支持，调整过时的房地产调控政策，处理好租赁市场和产权房市场的关系，市场与保障的关系。

她建议，对开发商而言，尤其要加大楼市低成本融资的支持力度，从贷款、债券、股权、基金等多渠道给予融资支持。对购房人而言，各城市应因城施策，根据人口和人才政策，适当调整过时的限购、限贷政策；住房消费贷款的首付款、利率应进一步降低，个人房贷利率应该低于中小微企业利率。

另外，还需要思考的是，商品房市场和保障房市场的关系要处理好，限价不应该运用于商品房市场；允许低效闲置的商办类、工厂等转为租赁住房，也应该允许没有盈利模式的100%开发商自持的长租公寓转为共有产权住房。

倪虹表示，下一步，将用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。“一头”是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另“一头”是抓出险的房企，一方面帮助他们能够自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。

对此，一位地产业内人士表示，在楼市下行期，一些开发商像以往一样抱着坐等救援的心态，结果错失了自救的时机，越陷越深，这也警醒开发商，必须尽快自救，或者转型发展。

中指研究院分析认为，未来，针对优质房企的资金支持力度有望继续加大，前期已出台的政策亦有望加快落实，促进企业资金面继续改善。同时，本次首次提到“防止无序扩张”，过去多年房企在“三高模式”下，推动行业快速发展，部分房企市场份额快速提升，但也导致行业风险积聚，未来针对企业的监管或保持严格，促进企业实现可持续发展。

与此同时，倪虹表示，“我们希望的企稳回升应该是牢牢坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位的企稳回升，是大力支持刚性和改善性需求的企稳回升，是防止市场大起大落的企稳回升，是促进行业高质量发展的企稳回升。”