侯太领

尽管密集出台了一系列松绑政策，中国房地产业的颓势未见扭转。这一方面是因为“中国式现代化”的方向十分明确，松绑只是减少管制，而不是毫无边界地放纵，在高质量发展阶段，房地产业持续火爆的局面绝非各方所乐见。另一方面则是因为全球市场风险因素的累积，造成预期转弱，中国市场也不例外。

但以通常逻辑判断，中国房地产业重回升势只是时间问题。原因也不复杂，如中国城镇化的进程仍未结束，旧城更新改造的潜在需求不断增大，城市和农村并轨的制度红利尚未释放等等。这些因素中的任何一个，如果得到有效激发，都足以支撑房地产行业再度繁荣。即使在经济下行期，房地产业虽然不大可能一支独秀，但其保值功能和抗跌韧性仍是其他行业无法比肩的。

虽然当前处在美元加息周期，但各国货币政策的底色早已是彻底的实用主义，一旦危机真正迫近，重启量化宽松以保持充裕流动性，将是各国政府的不二选择。美元加息或降息都只是权宜之计，关键是美国政府的债务上限和货币总量只会上升。未来，货币超量发行，同时优质资产稀缺的局面将会反复出现，房地产这类长期性资产很难不受资金追捧。

既然如此，中国和许多国家的房地产业，真正面临的问题就不是拐点已经到来，而是维持行业理性增长的机制没有形成。解决之道也不在于管制政策的收与放，而在于尽快找到行业内在规律，真正建构起能够确保行业稳健发展的长效机制。

房地产在每个国家都是最后的支柱产业，这是住房商品化的必然结果。既然是商品，就须遵从市场规律行事。但房地产又事关社会大众的生存居住权，具有强烈公共属性，所以又不能完全市场化。有鉴于此，房地产行业发展的正确轨道，应是在保障基本居住需求的前提下，充分发挥市场资源配置作用，以实现公平与效率兼顾。照此而论，对房地产业而言，根本问题主要是三个。

一是如何尊重市场规律。虽然商品房领域应当交由市场调控，但由于土地和房屋本身具有财富保值增值功能，在货币债务化的趋势下，随着货币数量增加，商品房像其他价值相对稳定的实物资产一样，都容易金融化，成为货币、证券，以及各类人为拟制财产的锚定物。进入数码时代，财产虚拟化的程度快速上升，这种趋势还将强化。

总体上，房价上涨的曲线只会波动、不会转向。

在这样的背景下，如果单纯依靠市场调控，房地产必然一步一步异化为资本和金融工具，投机需求逐渐取代居住需求，进而导致过度炒作和价格失控，甚至还会引发经济危机，2008年金融风暴就是最好例证。所以，政府对商品房市场实施干预势在必行，干预手段既包括税收、价格等市场杠杆工具，也应包括针对地产金融现象而实施的金融监管措施。

简而言之，尊重房地产市场规律绝不是放任不管，而是如何实现市场机制与监管手段的均衡配置。

相比之下，中国市场问题更为复杂多样，一方面，房地产市场的底层机制并不完善，行业监管体系、城乡市场的二元分割等，都有待进一步改革。但另一方面，房地产及其衍生行业的竞争日趋激烈，虚拟经济和地产金融已经过度发展，调控难度非同寻常。尽管如此，房地产业的调控政策也必须按照市场逻辑办事，鼓励竞争和有效干预，两者不可偏废。

二是房地产业的公共目标如何实现。“安得广厦千万间”是千年之唤，现代社会中，许多政府默认对公众承担“居有其所”的责任，这决定了住房供给既是商业行为，也是公共事务。在新加坡，80%的人居住在政府组屋里，而美国的低收入家庭都可获得政府提供的廉租房，租金约为市场价的三分之一，其他管理良好的国家也都存在类似机制。

将弱势群体的居住负担纳入公共开支，反映一个社会的人文进阶程度，也是国家治理能力的体现。在理想状态下，居民生存所需的基本供给都应纳入公共事务范围，只有个性化的需求才应交给市场配置，只是当前社会还未发展到这种阶段而已。

作为人口大国，中国房地产业的公共性受到足够重视，公租房、共有产权房，以及农村住宅补贴等制度体系不断丰富完善，房地产业在市场化和公共保障两个领域都发展迅速。除此之外，中国房地产业还承担独具特色的功能，这是指公有制下的城镇土地借助商品房开发机制，转换成可流通的生产要素，从而得以进入市场。从这个角度看，中国房地产业不同于普通产业，而具有一定的特许属性，开发商除了作为普通市场主体存在之外，还承担着公共资源入市的“通道”职能。

大凡特许行业，都须实施严格监管，从行业准入、经营模式到收益分配等，都应在公权的有效管制下进行。否则必会因为独占公共资源而生成暴利，同时促使经营者攫取公有资源作为谋利之本，滋生大量腐败。如果比照特许行业的标准，当前对开发商的监管显然是缺位的，房地产业的许多问题，事实上都与行业属性界定不准确，监管不到位有关。

三是产权中心主义如何革新的问题。房地产业长期火爆的根源之一，来自于财富积累和社会治理过程中，备受尊崇的“产权中心主义”。对于绝大多数普通人而言，表征财富的主要方式是所持有不动产的价值，而当今社会治理机制基本上也是围绕着产权来设计的。拥有产权通常意味着阶层归属、社区融入、公共事务的参与权和社会福利的分配权等；在许多国家还意味着入学资格、差别化的待遇、户籍等。这些因素决定了房地产的重要性，不只因为它提供了“一席之地”，更因为房屋承载的产权，常常是社会接纳某个个体的重要条件。许多人买房子，买的不是居所，而是产权和成为平等社会成员的资格。

总之，对中国房地产市场来说，要想实现众所期待的良性发展，难度非同小可。但如果继续从市场供需两端来抑制房价和化解行业风险，不仅“租购并举”等多元化的供给措施收效甚微，非理性需求也很难减退，而治标不治本的调控政策，只会再次陷入“一管就死、一放就乱”的恶性循环。

解决问题需要真正中国式的方案：供需两端要平衡，行业监管体系要完善，土地财政问题要缓解，与房屋产权密不可分的户籍等各类社会治理机制，也须要做出相应调整。

作者是中国金融法律行为研究会理事

中国市场问题更为复杂多样，一方面，房地产市场的底层机制并不完善，行业监管体系、城乡市场的二元分割等，都有待进一步改革。但另一方面，房地产及其衍生行业的竞争日趋激烈，虚拟经济和地产金融已经过度发展，调控难度非同寻常。尽管如此，调控政策也必须按照市场逻辑办事，鼓励竞争和有效干预，两者不可偏废。