易宪容

中国政府救楼市已经一年多，特别是从今年下半年开始，救楼市的政策更是频繁出台，政策刺激购买需求的力度也更大，但实际上几乎没有效果。到10月为止，中国房地产市场住房开发投资、住房销售及房价，下行态势几乎没有多少改变；反之，中国楼市的周期性调整更是广泛及深入。

为何20多年来屡试屡成的中国房地产市场调控政策，今年会失效？为何市场信心无法恢复？最根本的原因，可能就是当前中国政府的房地产调控政策，还停留在以前的思维方式上，没有随着市场变化与时俱进。

对绝大多数中国城市来说，去年10月以前的房地产市场，基本上就是以投资需求为主导的市场。住房投资需求完全取决于房价上涨预期及金融市场融资条件。只要房价只涨不跌，住房投资者又可利用银行及影子银行的各种融资杠杆，住房的投资需求就可能是无穷大。在房价只涨不跌情况下，住房投资需求欲壑难填，投资者也会千方百计冲破任何限制性购房条件，来满足这种欲望。这就是中国房地产市场20多年来持续快速扩张与繁荣、只涨不跌的动力所在。所以，20多年来，特别是从2016年以来，房地产调整政策的目标就是“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期），无论是放松还是紧缩都如此。房地产调控政策的市场背景就是房价只涨不跌，及住房投资需求为主导的市场。

但今年以来，中国政府仍把“三稳”作为房地产调控政策的目标，即在房价稳定的前提下，重振房地产市场信心，相信只有房价稳定了，地价才能稳定（地价变化基本上取决于房价变化），市场预期才能稳定。但是，去年下半年以来，房地产市场出现根本性变化，价格出现14个月持续下跌，而且房价下跌及7月份爆发的“保交楼事件”，让房地产市场性质发生了根本性变化，已经开始由住房投资需求为主导的市场，转变为以住房消费为主导的市场。后者则是当前房地产市场的现实背景。

如果现实市场发生了根本性变化，政府还是以传统思维来出台调控政策，以“三稳”作为政策调控目标，那是起不到什么作用的，也无法恢复房地产市场的信心。比如河北廊坊市，一年多来房价下跌幅度高的达70%以上，少一点的也下跌50%以上。针对这种情况，廊坊市放开所有购买住房的限制条件，同时出台力度最大的刺激住房需求调控政策，但几个月过去了，政策几乎没有效果。因为，市场性质发生了巨大变化。就中国全国而言，不仅廊坊如此，许多城市都是如此（如东北许多城市）。反之，在“稳房价”的传统思维下出台调控政策，开发商无法降价销售，回笼资金，则成了开发商资金链断裂，“保交楼事件”爆发最重要的原因之一。在这种情况下，中国房地产市场只能越来越下沉，市场风险越来越高。

最近，中国央行和银保监会下发金融支持房地产市场平稳健康发展的16条措施，希望以此化解开发商的债务危机。同时也要求支持各地合理确定当地居民房贷首付比例，和贷款利率政策下限，希望以此降低居民购房成本，刺激购买需求，或以更为优惠的金融政策提振市场信心。当然，放松房地产开发商各种融资条件，有利于化解开发商的债务危机，让“保交楼”楼盘项目顺利完成。但是，这对房地产市场的信心提振，仅是小小的一个方面，大的方面则是，中国14亿人口中潜在的住房消费需求，如何激发出来。

就目前房地产市场形势来说，弱势的二线及三四线以下的城市，住房严重过剩是不争的事实。但就市场本性来说，住房作为一种消费性商品，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。如果房价能不断向下调整，在房价的下降过程中，作为一个收入支付水平无限多层次的住房消费群体，总有不同收入支付水平的住房消费者，会进入市场对价，住房的潜在消费需求，也会在房价不断下降的过程中激发出来，房价下行幅度越大，激发出来的潜在住房消费需求就越多。但以目前市场现实情况来说，在稳房价的调控目标下，可以降首付、降按揭贷款利率、降税费等，却不大幅度降低房价。这是房地产市场信心难恢复的关键所在。

中国指数研究院10月31日发布的销售数据显示，今年1月至10月，中国最大100房企销售总额为6万954.6亿元（人民币，约1万2190亿新元，下同），同比下降43.4%；中国央行最近公布数据也显示，10月份中国住户贷款减少180亿元，其中，短期贷款减少512亿元，中长期贷款增加332亿元。居民的中长期贷款基本上是个人住房按揭贷款。在去年个人住房按揭贷款月均达3000亿元，今年10月份只有332亿元，仅为过去的一成。两者都印证了当前中国居民购房意愿十分疲弱，对未来房地产市场基本上没有信心。

所以，中国政府要恢复房地产市场的信心，就得针对市场的现实背景，以新思维来制定及出台调控政策。而且，当前房地产周期性调整，肯定是一个漫长过程，市场信心复苏也只能是渐进式的。

作者是中国青岛大学教授

金融财富管理学院院长