易宪容

对于当前中国楼市形势的判断，众说纷纭。有人认为，随着各地“保交楼”政策落实，房地产市场风险正在改善，短期内见底可期；但也有人认为，无论是从短期因素还是长期因素来说，中国楼市调整仅仅是开始，至暗时刻并没有过去，长周期的调整是一条漫长的路。

先从7月份公布的数据来看，中国楼市的销售、价格及库存都处于严峻形势，1月至7月份全国住房销售金额同比下降了31%以上。全国前100家大型房企，前8个月住宅销售下跌30%以上为普遍现象，几乎很少有大型房企可逃过此命运，7月份的房价仍然处于全国性普遍下跌通道中，全国住宅库存还在上升。而且由于7月份“保交楼”事件爆发，8月份楼市情况可能会比这更为严重。

对当前楼市的严峻性，只要观察两方面的信息，便会十分明显。

一是中国A股及香港股市今年以来，房地产公司的股票价格一直在暴跌，有些股票已经跌成了仙股（股价几分钱），跌无可跌。因为，受今年疫情反反复复的影响，房地产企业销售惨淡，加上多家房地产企业爆发财务危机，不仅使不少房地产企业面临资金链断裂的危机，经营业绩也全面惨淡。

从最近房地产上市公司公布的财报来看，截至8月31日，已有169家公布上半年财报，其中获利下跌的有129家，占比高达76.3%，包括55家出现亏损，合计亏损达595亿元（人民币，下同，约120亿新元），亏损的公司数量和金额都创新高。这是中国房地产行业史上最惨的一次半年报。而且随着“保交楼”事件爆发，这种趋势还可能会持续较长一段时间，今年住宅销售下跌30%是大概率事件。至于这种局势什么时候结束，开发商心中无底。这也是绝大多数民营开发商基本上退出今年土地市场的关键所在。只要开发商对未来市场没有信心，这一轮市场的重大调整就不会结束。

二是看近年来中国居民银行贷款情况，2020年至2022年7月三年间，居民中长期贷款（基本上是住房按揭贷款）分别为6067亿元、3974亿元和1486亿元，2022年还不到2020年的四分之一。又比如，上半年中国六大国有银行（即工行、农行、中行、建行、邮储银行及交行）仅新增4480亿元，而2021年新增额为1万3000亿元，仅为2021年同比的三分之一。至于13家股份制银行、区域性银行，这一比例更是降到八分之一。

现代房地产市场完全是由住房按揭贷款这种金融工具所撬动的，没有住房按揭贷款，市场要发展与繁荣根本不可能，中国的情况比其他国家更甚。比如，2016年至2021年市场之所以出现前所未有的发展与繁荣，六年里居民的住房按揭贷款总额就达到16万亿元以上，占当前整个住房按揭总额（从1998年到2021年24年累计余额为38万亿元）的42%以上。这些数据完全反映居民不想利用银行金融杠杆再进入房地产市场，购买住房的意愿全面下降。

2022年6月调查的数据显示，即使按揭贷款利率回到2017年的水平，也仅有16.2%的家庭预计房价会上涨，16.9%的家庭打算3个月内购买住房，低于2018年年中的36.5%和23%。也就是说，当前中国居民进入市场意愿全面下降，甚至根本就没有意愿。

现在的问题是，以前到处出现抢购住房，总是认为购房就能够赚钱，购房成了一种拜物教的中国居民，为何没有意愿进入市场了？核心的原因，是之前住房市场是以投机炒作性质为主导，只要房价在上涨，购房无论有多少限制性条件，居民都会利用银行的金融杠杆涌入市场，只不过增加了一些购买成本而已，因为在他们看来，买到住房就是家庭财富增加。

但现在房地产市场的条件变了，房价不仅没有快速飙升，反而出现全国性的普遍下跌，一些城市的房价甚至暴跌。只要房价下跌，及房价下跌的水平低于住房投资者的收益预期，甚至出现严重亏损（如购买河北廊坊的住房投机炒作者），这些投机炒作者一定不再入市。这时，房地产市场的预期出现严重逆转，市场性质也会开始转化。如果市场预期不能够重新逆转到以往的预期上，局势要转变预计是不可能的事情。这也就是政府出台无数的救市政策，但实际效果十分有限的原因所在。

现在的问题是，房地产政策能够托起一直下沉中的楼市吗？

要做到这点，必须让绝大多数城市的房价从下跌逆转为上涨，重新刺激房地产投机炒作的大潮，但这样做不仅与“只住不炒”的市场定位原则相悖，而且市场发展的周期性长期因素（如人口出生率下降、城镇化放缓、消费性住房供求基本平衡等）都不支持这种刺激房价上涨，尤其是“保交楼”事件已经对产业链上的各方敲响了警钟（如购买住房者、商业银行、房地产开发商等），当事人对刺激房价上涨，已经没有多少信心。

在这种情况下，中国楼市的趋势只能是房价不断下跌，不断向消费者为主导的市场理性回归。这样才能让住房的消费需求逐渐释放出来，让中国房地产市场走出至暗时刻。但是，无论是为了政府的国内生产总值（GDP）增长及土地财政，还是为了既得利益，一些利益相关者，根本就没有意愿让房价下跌，没有意愿让市场调整。

所以，无论是今年剩下的几个月，还是在2023年，中国房地产市场只能在下行中停滞，要想如以往那样让刺激营销政策重新启动当前楼市，并非易事。

作者是中国青岛大学教授

及金融财富管理学院院长