同时，棚改规模的下降将在很大程度上减少三四线城市的新房需求。之前几年，这些城市期房销售增速较高，购买力很可能已经提前释放。

此前，今年三四月份传统楼市“小阳春”的出现，使得部分房企的周转速度有所提升，但在“一城一策”的影响下，市场很快再度降温，房企销售也再度受阻。

“三年一调整”

实际上，“高周转”之所以大行其道，原因就在于该模式能提高资金使用效率，有助于房企实现现金流的平衡，并在困难时渡过难关。因此，尽管大环境不佳，房企实施“高周转”的动力仍然充足。

标普指出，开发企业出于融资、盈利和竞争方面的原因，恐怕难以抑制进一步加强期房销售、加快资金回笼的冲动。

近期，融资环境的收紧，使得这种冲动进一步加强。7月11日，市场有消息称，光大信托发布紧急通知，暂停所有房地产类项目募集。尽管该消息最终证明不实，但近期房地产融资受到严格管控却是事实。

今年第二季度，监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查，并要求部分公司进行控制。5月17日，银保监会发文，强调了针对房地产融资项目进行严格管控。受此影响，房企加大了在海外发债的步伐，也在今年的销售管控中，更加注重“回款率”等指标。

然而，重回款并不等同于重周转。

某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，指望企业一直保持较高的周转速度并不现实。“高周转意味着高增长。但当企业的规模上了一个台阶之后，内部的管控体系、财务平台、人事架构都必须升级，才能支撑这个规模的实际需求。”

他表示，房地产企业通常都会三年为周期，进行自我调整，具体表现为“一年冲规模，两年做调整”。

就本轮市场而言，该人士表示，从2017年以来，大部分房企已经维持了两到三年的规模高速增长，本身就到了做内部调整的时候。因此，放缓周转速度，也是企业内部调整的需要。对大部分企业来说，这种情况将可能持续一到两年的时间。

据悉，从去年开始，万科、恒大、碧桂园等头部企业的规模增长速度已经明显下降，这也被视为触及规模“天花板”的一种表现。

而一旦周转率下降，房企的业绩表现将可能受到影响。张大伟表示，由于过去两年房企的拿地和融资成本都不低，预计未来企业的利润率将受到挤压。这种变化最快可体现在今年的半年报和年报中，这也意味着，过去几年难得一见的“高增长、高利润”时代将面临终结。

在这种情况下，如果继续追求规模增长，将必须承受一定的系统性风险。标普认为，对于继续谋求规模增长的企业来说，“为维持和提升其行业地位，2019年的新增土储增速整体较高，随之而来的较大规模现金流出或将继续弱化其本已较低的长期偿债能力。”受此影响，这部分企业的信用风险可能明显提升。