按评估值征房地产税，准备好了吗(2)

时间:2017-12-21 10:00内容来源:联合早报版阅读：新闻归类:中国聚焦

p 由此出发，目前常见的另一种观点也就站不住脚了。这种观点就是：非私有产权不纳税，因为土地不是业主的私有产权，所以不应针对土地征收房地产税，只能针对地上的房屋征收。通过前面的分析我们可以看出，房地产税的

由此出发，目前常见的另一种观点也就站不住脚了。这种观点就是：非私有产权不纳税，因为土地不是业主的私有产权，所以不应针对土地征收房地产税，只能针对地上的房屋征收。通过前面的分析我们可以看出，房地产税的课税理由是要为居民提供公共服务，可以说和居民所住房屋（及其土地）是否私有几乎没有任何联系。

还有一种说法：已经缴纳了70年土地出让金的住宅用地不应再“重复”征收房地产税，这也是似是而非的。因为土地出让金的实质是地租，或者说是将70年的地租一次性收取了。收取地租的理由在于：我国城市土地都是国有的，国家有权分取土地收益，征收地租。所以在收取土地出让金或者是地租时，政府的角色是土地所有者。而在收取房地产税的时候，政府的角色是公共管理者，是要为公共管理筹措资金。这基本上是两回事。

当然，因为不管是地租还是房地产税，都是进了政府的钱袋子，纳税人可以要求政府把地租拿出来用于公共服务，相应削减税收。事实上，政府往往也是这么做的：广州市政府这些年收取的土地出让金，不是很多都用在地铁建设等城市基础设施建设上了吗？香港政府更是长期用高地价（也就是政府收取高地租）来维持低税率（不过香港的物业税，也就是“差饷”，倒是一直照收不误的，所谓低税，主要是税率较低并且税制比较简单的流转税和所得税）。

我们再来看看另一种常见的观点或者说争议：是否应该对居民第一套住宅免征房地产税，从第二套住宅开始征税。如果我们明白了征收房地产税的作用是为了筹措公共管理资金，就会明白所谓第一套住宅免税是没什么道理的。或者说，第一套住宅免税的理由还不如第二套住宅免税来得充分呢——因为一户居民同时只能使用一套住宅，他的第二套住宅享受的公共服务为零（比如说子女教育）或者说很少（比如说垃圾清运等公共服务）。

但第二套住宅通常还是要征收房地产税的，这时可以把房地产税看作一种资源税——在土地资源有限的情况下，多占用土地资源，就要额外多交税，以此来提倡节约资源，缩小贫富差距。在这种情况下，房地产税更多地体现了调节贫富的作用。

如果把多套住宅的房地产税视为资源税，那么应该是累进税率才更合理：第三套比第二套应该适用更高的税率。但税收除了公平，还要考虑效率，把税率分得这么细，公平则公平矣，效率则可能大受影响。所以比较好的做法还是一刀切，按照统一的税率对所有的住宅征收房地产税。

至于房地产税应该从价计征还是从量计征（按面积征收），从量计征当然会简单很多，但这样可能未能体现房地产税的实质——前面说了，房地产税是用于政府的公共服务的，房价高意味着政府的公共服务好，吸引了较多的人来这里居住，所以应该收取较多的房地产税，因此从价计征更公平。

从价计征必然涉及房地产估价问题，好在这并不是不可逾越的障碍，世界各国在房地产税估价方面已经积累了很多经验，提炼出很多高效实用的估价模型，我国的房地产估价师在这几年也已经基本上掌握了这些估价技术。

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