社论:慎防房价只升不跌的迷思

时间:2023-05-17 07:55内容来源:联合早报 版阅读:新闻归类:观点评论

社论:慎防房价只升不跌的迷思

今年第一季度,市区重建局的私宅价格指数以及建屋发展局的组屋转售价格指数,都录得连续12个季度的增长,双双创下新高。这导致政府在4月26日深夜,推出另一轮的房地产降温措施,以抑制强劲的需求。

在新的降温措施下,购买住宅房地产的额外买方印花税(ABSD)调高三至30个百分点,其中外国买家须支付的ABSD调整幅度最大,从30%调高至60%;购买第二套和第三套房地产的新加坡永久居民,须支付的ABSD分别调高到30%和35%;购买第二套和第三套房地产的新加坡公民,须支付的ABSD分别调高到20%和30%。

即便如此,市建局前天(5月15日)发布的预估数据显示,今年4月份新私宅共售出887个单位,比3月份售出的492个单位增加80%;与去年同期相比,也增加了34%。

4月份的销售成绩,归功于发展商在市区边缘推出的两个项目。其中一个项目是在降温措施宣布后开盘,销售业绩不仅没有受到影响,反而卖得红火。其中,有四个单位的买家来自中国,他们支付60%的ABSD。此外,超过半数的售出单位小于70平方米,反映了投资需求依然坚挺。

这并不表示新一轮的房地产降温措施无效。实际上,要不是政府推出新的措施,房地产的价格以及销量可能会再创新高。此外,新一轮的降温措施是在4月27日实施,效应尚未完全显现。

不过,上个周末,一个新的房地产项目举行预览,吸引了近6000人看房。这显示房地产的需求依然强劲。分析师估计,今年新私宅销售量可达8000个,比去年的7099个单位多。

不论买房是自住或是投资,房地产的强劲需求反映供不应求之外,买房者对房价只升不跌的预期,起了推波助澜的作用。自2009年以来,政府推出了多轮的房地产降温措施,但是房价升势在获得短暂的喘息后,又恢复涨势。

新加坡土地有限,长期的土地价格看涨,使房地产投资者产生了房价只升不跌的预期。此外,新加坡的政治与社会稳定以及亲商的政策,吸引了不少高净值者落户,他们对房地产投资情有独钟。天价转手的房地产交易,鼓舞了房地产投资者的信心。

三年多的冠病疫情拖缓建筑工程,导致新加坡的房屋供应出现很大的缺口,进而推高了私宅以及组屋的租金。市建局的数据显示,非有地私宅的租金在2021年增加9.9%,在2022年飙涨29.8%。房地产市场环环相扣,组屋的租金以及转售组屋价格与私宅亦步亦趋,导致房价全面上涨,也推高了买房者对房价上升的预期。

在发展商与房地产经纪的哄抬下,房价只升不跌的预期促使买房者争先恐后进场,成为自我实现的预言。房地产的标杆售价节节攀升,激励发展商更激进地标地,而发展商的成本提高,反映在房地产更高的售价上。这又进一步强化了房价只升不跌的迷思。

长期而言,房地产价格会随着经济发展以及国人收入的增加而呈上行趋势。然而,房地产市场仍有周期。这一轮的上升周期持续相当长时间,房价上升得越高,下跌周期的冲击就可能会更大。

在1997年亚洲金融危机后,新加坡的私宅价格在18个月内下降了40%;在2008年全球金融危机后的一年内,它下跌25%之后才强力反弹。目前,高通胀、高利率以及经济衰退的阴影笼罩全球,房地产市场调整的风险正在提高。

政府这一轮的房地产降温措施,在宏观政策上调节投资需求,购买第一套房子自住的国人不受影响。即便如此,在高利率的环境下,房价只升不跌的态势可能会急转弯,买房者应量力而为,避免过度借贷。在下跌周期,要脱售房地产套现,并不那么容易。没有持守能力的供屋者,可能被迫削价求售,或甚至面临房子被银行强制拍卖的厄运。

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