今年第一季度，市区重建局的私宅价格指数以及建屋发展局的组屋转售价格指数，都录得连续12个季度的增长，双双创下新高。这导致政府在4月26日深夜，推出另一轮的房地产降温措施，以抑制强劲的需求。

在新的降温措施下，购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高三至30个百分点，其中外国买家须支付的ABSD调整幅度最大，从30%调高至60%；购买第二套和第三套房地产的新加坡永久居民，须支付的ABSD分别调高到30%和35%；购买第二套和第三套房地产的新加坡公民，须支付的ABSD分别调高到20%和30%。

即便如此，市建局前天（5月15日）发布的预估数据显示，今年4月份新私宅共售出887个单位，比3月份售出的492个单位增加80%；与去年同期相比，也增加了34%。

4月份的销售成绩，归功于发展商在市区边缘推出的两个项目。其中一个项目是在降温措施宣布后开盘，销售业绩不仅没有受到影响，反而卖得红火。其中，有四个单位的买家来自中国，他们支付60%的ABSD。此外，超过半数的售出单位小于70平方米，反映了投资需求依然坚挺。

这并不表示新一轮的房地产降温措施无效。实际上，要不是政府推出新的措施，房地产的价格以及销量可能会再创新高。此外，新一轮的降温措施是在4月27日实施，效应尚未完全显现。

不过，上个周末，一个新的房地产项目举行预览，吸引了近6000人看房。这显示房地产的需求依然强劲。分析师估计，今年新私宅销售量可达8000个，比去年的7099个单位多。

不论买房是自住或是投资，房地产的强劲需求反映供不应求之外，买房者对房价只升不跌的预期，起了推波助澜的作用。自2009年以来，政府推出了多轮的房地产降温措施，但是房价升势在获得短暂的喘息后，又恢复涨势。

新加坡土地有限，长期的土地价格看涨，使房地产投资者产生了房价只升不跌的预期。此外，新加坡的政治与社会稳定以及亲商的政策，吸引了不少高净值者落户，他们对房地产投资情有独钟。天价转手的房地产交易，鼓舞了房地产投资者的信心。

三年多的冠病疫情拖缓建筑工程，导致新加坡的房屋供应出现很大的缺口，进而推高了私宅以及组屋的租金。市建局的数据显示，非有地私宅的租金在2021年增加9.9%，在2022年飙涨29.8%。房地产市场环环相扣，组屋的租金以及转售组屋价格与私宅亦步亦趋，导致房价全面上涨，也推高了买房者对房价上升的预期。

在发展商与房地产经纪的哄抬下，房价只升不跌的预期促使买房者争先恐后进场，成为自我实现的预言。房地产的标杆售价节节攀升，激励发展商更激进地标地，而发展商的成本提高，反映在房地产更高的售价上。这又进一步强化了房价只升不跌的迷思。

长期而言，房地产价格会随着经济发展以及国人收入的增加而呈上行趋势。然而，房地产市场仍有周期。这一轮的上升周期持续相当长时间，房价上升得越高，下跌周期的冲击就可能会更大。

在1997年亚洲金融危机后，新加坡的私宅价格在18个月内下降了40%；在2008年全球金融危机后的一年内，它下跌25%之后才强力反弹。目前，高通胀、高利率以及经济衰退的阴影笼罩全球，房地产市场调整的风险正在提高。

政府这一轮的房地产降温措施，在宏观政策上调节投资需求，购买第一套房子自住的国人不受影响。即便如此，在高利率的环境下，房价只升不跌的态势可能会急转弯，买房者应量力而为，避免过度借贷。在下跌周期，要脱售房地产套现，并不那么容易。没有持守能力的供屋者，可能被迫削价求售，或甚至面临房子被银行强制拍卖的厄运。