政府突然出台新一轮房地产降温措施，用意很明确，在于抑制投资需求，这包括外来买家以及买第二三套房当作投资的本地人。根据去年的数据，这部分的私宅交易约占私宅交易总数的10％。有关调整并不影响首次购房自住者。

在经济放缓和前景不佳的情况下，本地住宅房市却依然火热，及时出台相关措施是必要的。如官方所言，如果预先不加以抑制，房价持续飙升将超越经济基本面和收入的增加。这是不可持续的。

目前房地产市场的炽热可说是很不平常。除了经济下行，还有借贷利率的高企，以及供应量正迅速回到正常水平。这些因素照理应该会导致价格的缓和或下降才对。然而，事实却是不降反升。这就是不寻常之处。

若对房市场做更细致的检视，主要需求其实并非完全来自外国买家。据官方的数据，在2011年房地产交易中，外来者占到了20%，经过多轮降温措施后，这一比率逐渐下降，从2017年至2019年，平均约为6%。但冠病疫情后情况就开始发生变化。今年第一季已上升至7%。外地买家的买趣明显增加。也许是受到这一因素的刺激，有些本地人也以为投资房地产有利可图，因此相继入场购买第二或第三套房。这当中显然也有房地产中介推波助澜的因素。

外来买家对本地房地产有兴趣当然也有特定的原因，其中之一是因为新加坡对疫情的管控成效相对显著，也比很多国家更早过渡到与病毒共存的阶段；加上新加坡政治稳定，法制严明，对很多外国高净值人士都具有吸引力。因此疫后在新加坡设立的家族理财办公室显著增多，更多的外国资金也跟着流入。部分热钱流进房地产市场就不足为奇。

但房市热度上升却产生了不良的溢出效应，最值得关注的是对本地首购族的心理冲击。有些人唯恐房价节节上升，于是提前加入预购组屋的等候行列，有些人不免也因此而啧有烦言。私宅市场火热，房价不断上扬，刺激组屋转售价和租金不断飙高。根据市区重建局4月3日公布的最新预估数据，整体私宅价格已连续第12个季度上扬，今年首季整体私宅价格指数环比上升3.2%，高于去年第四季的0.4%。

外国买家须支付的额外买方印花税（ABSD），从30％一口气调高至60％，也就是调高一倍，这样的调整幅度实属罕见。以一个价值200万元的私宅为例，这意味着外国买家须支付的ABSD将从60万元，猛增至120万元。国家发展部长李智陞昨天表示，此举是为了有效抑制外来的投资需求。有业者表示，2021年底ABSD调高至30%时，已经使一些外国买家却步，2022年外国人购买私宅的数量因此比前一年下跌了约16%。不过今年第一季买气又再回升。新降温措施应该能产生预期的效果。李智陞认为，本地人对ABSD的调整比较敏感，因此，3%到5%的调整应该就能达到调控效果。当然，新措施的实际成效如何，以及会产生什么其他的效应，还有待观察。

除了抑制投资欲望，新的降温措施也传达了一些重要的信息，即政府优先照顾本地人的住房需求，尤其是买房自住的群体。外来买家虽然占市场份额不大，但一些特别抢眼球的新闻，如有人一口气买下整层楼或多个单位作为投资用途，的确会有扭曲市场，引发负面社会观感的作用，有必要及时制止。这也能避免因房市过热而产生贫富差距扩大的印象，以及由此衍生的排外情绪。