易宪容

2023年中国房地产政策将出现重大变化。从2016年以来，中国政府在只住不炒的前提下，房地产政策主要任务是“稳房价、稳地价、稳预期”，强调的是“稳”字。只有这样的“稳”才能让房价只涨不跌，而房价只涨不跌必然驱动居民千方百计突破各种限制条件涌入市场，造就房地产销售一年一年创历史纪录（2016年至2021年每年都是如此）和极度繁荣。这不仅让房地产的开发投资高速增长，也让地方政府土地财政赚得盆满砵满。这是20多年来房地产政策的基本取向，也成为国内生产总值（GDP）增长的主要动力。

但是，去年房地产市场形势发生巨大变化，开发投资负增长10%（20多年最差纪录）；住宅销售额下降28.3%（回到2017年水平）；住宅新开工面积下降39.8%（创历史纪录）；个人按揭贷款下降26.5%（居民购房意愿全面减弱）；地方政府土地出让金增长下降40%以上（如果不是地方城市投资公司接盘，数据会更惨）等。更严峻的是70个大中城市的房价连续8个月下跌，三四线城市更为严重，趋势还在继续，房价只涨不跌的神话完全破灭。房地产市场的周期性调整全面开始，居民对房地产的信心跌落到历史低点。

就当前形势来看，房地产这种态势在今年不仅还会继续，而且可能更严重。面对严峻的形势，中国政府今年房地产政策取向出现重大调整。

首先，防风险成为第一要务。这体现在去年底中央经济工作会议的文件中，把今年房地产业的工作部署放在“有效防范化解重大经济金融风险”的框架下论述，并确定今年房地产政策的核心目标就是“防风险、保交楼”，而不是再强调用政策来保证房地产市场的“稳”。住建部1月的工作会议也明确表示，当前房地产市场存在巨大风险，要采取“慢撒气”方式来化解，而不是突然引爆。

房地产政策的“防风险、保交楼”要务，尽管是一体两面，但更重要的着力点是在“保交楼”上。因为只有居民购买的期房能保证交付，才能让以期房为主体的楼市信心逐渐恢复，风险逐渐化解。否则，不仅会引发整个市场崩塌的危机，居民拒绝偿还按揭贷款，也将引发银行危机及金融市场风险，以及购房居民把损失责任指向政府的社会危机。不过，从去年7月居民“拒绝偿还按揭贷款事件”发生以来，尽管政府做出绝对“保交楼”的承诺，到去年12月为止，全面复工楼盘只达到20%左右，今年“保交楼”任务可能会十分艰巨。

为了“保交楼、防风险”，房地产政策是“抓两头、带中间”。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。近期央行、银保监会召开主要银行信贷工作座谈会，提出实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。也就是说，全面放松优质房企的各种融资条件，保住建房主体，让优质房企能承担起“保交楼”的主体责任。

“一头”是抓出险房企，一方面帮助这些房企自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者金蝉脱壳，不让损害群众利益的行为蒙混过关。也就是说，房地产融资政策的放松，并非重回以往融资模式的老路，而是通过市场化、法治化方式对房企优胜劣汰，并严厉打击销售套取资金的犯罪行为。这是房地产政策首次有这样的提法，意味着今年房企破产倒闭将成常态，10万家房企的规模将逐渐收缩。

可见，优质房企主体保住及扩张发展，既是“保交楼”最重要的一环，也是重启房市信心的重要一环。今年房地产信心提振将是漫长的路。

其次，促进房地产全面转型，主要包括两个方面。

一是完善与改进现有的房地产法律法规。比如，去年“保交楼”事件爆发，主要是与住房预售制度存在严重缺陷有关。所以，今年的政策对住房预售制度有新取向，比如要求有条件的地方进行现房销售；继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。这意味着多年来一直受到严重质疑的住房预售制度将有重大改革，一方面为现房销售创造制度条件，另一方面即使继续实行住房预售，也会建立严格监管资金运行的制度。房地产融资及资金运行模式将出现巨大变化，并将严重影响房企行为方式。

二是房地产市场如何向三位一体（购买、租赁、保障）的市场长效机制转型。发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房。比如，最近深圳推出共有产权住房，主要是解决当前安居、人才房的问题。这既可让现有房地产利益格局不至于发生巨大变化（或房价不再持续下跌），又可适当解决这些城市弱势居民的基本住房需求。

这些转型既有房地产融资模式、资金管理模式、市场运行模式的转型，也有市场发展模式转型、观念上的转型（强调建筑业是实体经济，发展房地产市场就是发展实体经济）等。房地产政策的转型在今年将是全方位的。

总之，今年市场形势的严峻，政策取向出现重大调整，会把房地产市场引向何方，效果如何，就目前来看，相当不确定。但可以肯定，过去20年房价只涨不跌、极度繁荣的时代已经结束，中国房地产将进入一个新时代。

作者是中国青岛大学教授

金融财富管理学院院长

就当前形势来看，房地产这种态势在今年不仅还会继续，而且可能更严重。面对严峻的形势，中国政府今年房地产政策取向出现重大调整。