韩和元

产业支柱化的房地产业，于中国的社会经济发展而言，确实是把双刃剑——一方面是经济高速增长的推动力，另一方面却也是很多社会、经济问题的根源。它主要在如下六个方向对中国社会经济产生影响：

一、房地产业对消费的挤出。消费是经济增长的原动力，人类的消费行为分为生存型消费、发展型消费和享受型消费三种。消费对于生产的作用，就在于它能创造出新的生产需要，也就是创造出生产的观念上的内在动机，后者是生产的前提。目前中国经济最大问题，就在于消费不足；而消费不足的一个重要原因，就在于房地产业。

回答这个问题前，有必要了解一个概念：房价收入比。这是指住房价格与城市居民家庭收入比例。按照国际惯例，该值在三至六倍之间为合理区间。但据诸葛找房数据研究中心监测的百城房价收入比分布情况来看，2020年，中国100座城市中，就有29个的房价收入比高达20至30之间，另有八城的房价收入比高达30至50。这就意味着在这些城市，普通家庭不吃不喝要30年以上，方能供得起一套房。

事实上，经济学家樊钢早于2018年就曾提到，现下的中国，须掏空祖孙三代六个钱包，才能凑足一套房子的首付款。这意味着一套房就得透支三代人的消费力；也意味着这个家族，除拥有一套房外，他们只是活着，只能做生存型消费。至于发展型消费和改善型消费，于他们而言几乎是绝缘的。

二、对生育意愿的抑制。近年来，中国已走出人口红利期，老龄化问题日益凸显，由此带来经济增长、人口就业等一系列问题。作为应对，政府提出鼓励生育三胎。问题在于，一孩尚且要掏空三代人的棺材本，若是二孩、三孩那得掏空多少钱包？哪里有足够的钱包可供掏空？最后必然反映为对生育意愿的抑制。

实证研究也已证实，高房价已然是“最好的避孕药”。譬如易君健、易行健用香港1971年至2005年生育率、房价指数的数据，研究房价上涨对生育率的长期影响。所得出的结论就是：房价指数每上升1%，总生育率下降0.45%。

三、对创业的挤出。著名管理学家彼得·杜拉克（Peter Ferdinand Drucker）认为，创业是一国经济发展的主要动力之一，他于1985年就提出创业型经济（Entrepreneurial Economy）这一概念。未来学家奈斯比特（John Naisbitt）也认为，创业是一国经济持续繁荣的基础。遗憾的是，在房价收入比高达20至50的中国，在丈母娘要求下，整个家庭的钱，都被用于房子的首付上了。这些年轻人哪还有闲钱拿去创业？

正因高房价在年轻人身上施加了空前重压，让他们变得萎靡不振。高昂的月供使得生活被房子完全套牢，这种重压使他们没了激情和梦想，生活从一开始就是物质的、世故的。入不敷出的薪金和并不稳固的工作岗位，日渐削弱他们的承受能力，对生存价值和生命尊严构成打击。

为了确保不至于丢掉工作，这些本应充满激情、满怀梦想的青年，在平时就患得患失、斤斤计较，在工作上毫无主见、墨守成规，对能够决定他工作命运的人更是唯唯诺诺。为确保工作稳定，这些人在丢了梦想的同时，冒险精神也彻底丧失。创业者就是指在充满不确定、无序的环境里，寻求机遇的过程中，扮演积极承担风险角色的人。现在的他们缺乏起码的冒险精神，显然扮演不了这种角色。

四、令土地成本快速上涨，加速产业外移。在全球化生产要素成本差异越来越小的当下，国家间在争夺企业和国际产业时，成本竞争将发挥越来越大的影响。成本管理已不仅仅是企业内部的事，更是攸关国家竞争力。如何有效降低企业运营成本，也就成了亟需解决的大问题。遗憾的是，房价高企，自然使地价、地租水涨船高。在成本竞争下，随着劳动力成本和土地成本不断上涨，国际产业必然加速转移。

五、扭曲国民的价值观。早在1634年，荷兰郁金香热时期，荷兰人就将过多的精力放在对郁金香的占有上，人们甚至连国家普遍存在的人口问题和工业问题都置之不理。为此，当时就有人质问：“如能够以这种方式赚钱，商人还须苦心经营？冒险家还须冒着无比风险，跑到海外去销售商品？孩子还须学习技艺？船长还须在大海里谋生？”在《下一轮经济危机2：中国凭什么幸免于难》一书里，笔者也曾发出近似的感慨：“由于资产价格的上涨，为投资家带来了亿万的财富。这是流量收入远不能相比的巨大财富，使得人们的价值观发生了混乱。汗流浃背、辛勤劳动的所得，远不如金钱游戏带来的利益，必然对劳动积极性产生极坏的影响。”

事实上，对国家和民族而言，价值观扭曲的伤害，比对消费和创业的挤出要大得多，且这种改变将是永久的。

于当下的中国而言，房地产活，经济短期确实会活，长期却不容乐观：房价高企，必然导致地价高企，最后一定反映为企业土地成本上涨。劳动力成本上涨、土地成本上涨，必然加速产业转移。但与此同时，又缺乏消费和创业的补位，人口生育意愿又受抑制，最后不得不发出一个问题：中国拿什么确保经济的可持续增长？

设想一下，如果中国房价收入比只有4至6，中国人是不是可去剧场看多几场《只此青绿》、去超市买更多商品、去看多几场球赛？如果不以房地产掏空六个钱包为代价，中国的内循环会如何？那时消费的比重对经济增长的贡献率，是不是会更高？别忘了，美国国内生产总值的主要构成，靠的就是这些。

更重要的是，国民钱包如不被房地产掏空，去听更多的音乐会、看更多戏剧、读更多书，做更多自我教育增值，既做更多的发展型和改善型消费，是不是会令国民精神面貌为之大幅提升？

作者是中国经济学者、财经专栏作家