来源：联合新闻网

作者：王健安

台立院昨三读通过平均地权条例修法。媒体对此次修法五大重点（限制预售屋或新建成屋换约转售、重罚炒作行为、管制私法人购屋、预售屋解约需申报登录、建立检举奖金制度）已有许多报道；其中“管制私法人购屋”屡遭质疑有妨碍人民财产处分自由的违宪侵权疑虑，并与“自然人购屋不需许可”做违反平等原则对比。对此，笔者认为有必要说明并赋予相关管制的立论基础。

“私法人购屋的许可制”实与之前政院与立院在囤房（税）的差别处理态度，以及房地合一税的新制税率相关。简要的背景概为：近年台商资金回流，却往往不是投入设厂投资，反而用于豪宅等不动产投资。再者，富人采“自然人、境内法人公司组织、在境外设立（纸上）投资公司”三种不同的方式，会因适用税率的差距，而产生许多名人豪宅背后登记的所有权人为法人公司之逻辑。而房地合一税在2016年的立法实施与2021年的修法调整，重点之一即在于杜绝这些因税率差距而生的套利行为。

若法人公司购屋确为自用，那争议可能不很大，数量也应不会过多，但前年三月内政部统计显示，拥多房的自然人平均持有五点五宅，而多房法人平均持有却高达二十五点四宅。其中，“非不动产及营建业法人”拥有的住宅数是不动产营造业的三倍，更有超过五成房屋的持有不到一年即出售，“炒房”现象明显。政院不是应该从（尤其针对拥有经济优势的法人）囤房税来着眼立法吗？这就是前述及二一年房地合一税2.0版的修法奥妙处，透过限缩短期的定义（由二年改为五年）外，将法人适用的税率与自然人拉齐，试图以交易税减缓（甚至替代当时庞大政治压力的囤房）持有税之立法。

彼时即有上述两税应同步改革的呼声，因囤房源起低持有成本，尽管房地合一税限缩短期移转的期间，但囤屋者大可闲置直到撑过法定的期限，之后即可规避高税率。现在来看，过往“因打击面过大而暂时不推囤房税”的原因依然存在，但在此次修法中缩小打击面，针对法人购屋采用许可制，以控制其囤屋之可能。

进一步说，在央行数次调整相关不动产选择性信用管制的内容中，多数时候紧缩而有时放宽，唯一不变的是“高价宅贷款成数不得高于一定成数（业界称为“豪宅限贷令”）”，由此可预期此次法人购屋许可，将对具示范性价格效果的豪宅市场产生一定冲击。

尽管修法仍未臻完美，但我们仍大致支持此次调整的方向，然而也再次提醒政策制订者：理论上，在高房价下，一方面能买得起的人变少（故住宅自有率不会太高）；另一方面亦因购屋的机会成本偏高（比如因房贷压力而缩减其他支出），故空屋率比率也不应偏高。然而，台湾房市却拥有独步全球的“三高（高房价、高住宅自有率、高空屋数）并存”之矛盾，而解开这种异象的钥匙之一即为：提高偏低持有成本的药方，而法人购屋许可与豪宅贷款成数的限制等都只是佐剂而已。

作者是暨南大学财金系副教授