易宪容

中国最近召开的中央经济工作会议是为2023年经济工作定调，会议对房地产给出的具体要求是：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。也就是说，2023年房地产工作的核心或实质就是“保交楼，防风险”。与经济“稳增长”一样，同样强调的是一个“稳”字。

2023年中国房地产市场的“稳”，首先就是让建造住房的主体房地产开发商存活下来。可以说，从2022年11月开始，中国政府为了拯救陷入严重危机的房地产市场，在政策连发三箭救市，即全面放开对开发商的信贷融资、债权融资及股权融资，政策之宽松、力度之大是前所未有的。这既表明政府对房地产市场的用心良苦，也意味着当前房地产市场面临问题的严重性。如果不拯救住房建造主体存活下来，不仅直接冲击整个房地产业，导致崩盘，市场信心荡然无存，也将引发银行危机及金融危机，以及购房者的群体性社会危机等。

有分析认为，政府的“三箭齐发”救市，既是化解各种危机的重要方式，也会随着这些政策的实施，逐渐化解市场的危机，走向软着陆之路，房地产业继续成为中国经济稳增长的支柱产业。换句话说，中国房地产市场的泡沫还会继续而不至于破灭。所以，这次中央经济工作会议所强调就是“保交楼、防风险”，强调房地产市场的软着陆。

不过，就当前形势来说，政府希望2023年市场软着陆已经太晚。因为，市场的危机并非只是由于2020年8月监管部门推出的三条红线所触发的开发商债务危机。从表面上看，在融资三条红线实施之后，让大大小小开发商出现严重的现金流问题及引发开发商的债务危机，无论是上市的房地产大型企业，还是没有上市、规模较小的房企都是如此，并由此引发房企的债务违约此起彼落，房地产项目或交楼延迟，或建造停工，烂尾楼遍布全国，保交楼事件更是把问题引入政治角度。但实际上，2022年房地产债务危机仅是一种诱因或导火索，房市崩盘或泡沫破灭早就开始。比如，北京周边的廊坊各县，房地产泡沫破灭在2020年前就已经开始。

现在的问题是，市场能够软着陆，或泡沫不至于破灭吗？其实，这里有一个很严重的概念误区，即房地产投资市场的泡沫破灭如股市崩盘一样，具有全市场的瞬间性及一致性，但房价暴跌或房地产泡沫并不具有这种特性。住房是一种不可贸易品，价格涨跌具有严格区域性及具体性，房地产泡沫破灭也是区域性的。所以，中国房市存在巨大泡沫是毫无疑问的，尽管各地、各城市泡沫的程度不同，但无论从房价的相对价格（房价收入比、房价租金比），还是房地产的绝对价格来说，都是如此。既然市场存在巨大泡沫，破灭只是早晚的事情，并不存在破灭不破灭的问题。2022年房企的债务危机只不过加快了破灭的进程，让不少地方及城市隐性的泡沫破灭显性化。

房地产泡沫破灭最重要的标志就是房价持续下跌，跌到住房投资者无利可图及不敢也没有意愿再进入市场。像这种情况，不少城市2022年之前早就发生过。2022年开发商债务危机爆发后，特别是保交楼事件之后，更是让市场价格出现全国普遍下跌。由此，市场开始进入极度低迷状态，泡沫也濒临全国性破灭边缘。根据中国指数研究院调查100个城市的数据，市场价格已经连续五个月按月下跌；二手住房更已经连续七个月按月下跌。房价一向稳步只涨不跌的国内四大一线城市，除北京外，上海、广州、深圳的房价在10月都下跌，特別是广州和深圳已连跌了三四个月。

房价全国普遍下跌，住房销售肯定也急剧下降，同期100个城市的住房销售面积累计下跌近40%，以单月计连续18个月出现按年下跌。而且这种情况在12月份还在持续。在这种情况下，还希望市场会软着陆可能是一厢情愿了。

如果2023年中国房地产市场不稳，经济的稳增长肯定会遇到巨大障碍。有人根据2022年数据测算房地产市场下行，可影响国内生产总值（GDP）增长近2%。2022年商品房销售由2021年18.2万亿元（人民币，约3.5万亿新元，下同）下降到2022年14万亿元，减少4万多亿元。要让2023年的中国房地产市场重新成为经济稳增长的引擎，仅靠当前住房购买的优惠信贷政策及税收政策刺激，已经效果有限（2022年的情况就是如此），最重要的是要让市场的性质及预期又全面逆转，重新回到以投机炒作为主导的市场。要做到这点，政府必须让房价如2009年及2016年那样快速疯狂飚升。

如果这种情况出现，不仅与“只住不炒”的市场定位相悖，也与建立房地产市场长效机制及让人民过上幸福美好生活的目标相悖。因为在中央经济工作会议上，同样提出“解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设”。也就是说，如果2023年的房地产市场同样定位为消费性市场，政府再出台政策推高房价的概率不高，更何况如果“保交楼”没有完成及全国房价普遍下跌还在持续（这是2023年的基本趋势），想推高房价的概率不高。

所以，对2023年中国房地产市场，政策目标十分清楚，就是“保交楼、防风险”，以此化解各种重大风险，但全国房价普遍下跌趋势不会改变，房地产市场软着陆只能是一厢情愿。

作者是中国青岛大学教授

金融财富管理学院院长

如果2023年中国房地产市场不稳，经济的稳增长肯定会遇到巨大障碍。要让房市重新成为经济稳增长的引擎，仅靠当前住房购买的优惠信贷政策及税收政策刺激，效果有限，最重要的是让市场的性质及预期又全面逆转。