易宪容

对于当前中国的房地产市场，尽管网络和媒体传播出来的信息与数据扑朔迷离，但有一点是肯定的，市场已经出现周期性下行调整，这是谁也无法改变的趋势。特别是“保交楼”事件发生后，这种趋势更是进一步强化。因为“保交数”是中国房地产市场发展史上前所未有的标志性事件。

对于“保交楼”，10月6日，河南郑州市政府宣布，“保交楼”的专项行动已经取得重要阶段性成果，即排查出147个已售停工、半停工商品住宅专案，已有145个实现“全面”“实质性”复工。除此之外，目前网络和媒体对此相关的报道及信息却非常少，多数人会认为，政府以政治决策的方式处理“保交楼”，问题基本上已经平息，实际上并非如此。

因为，今年7月份由全国“烂尾楼断供潮”所引发的“保交楼”事件，将导致房地产市场的发展模式、居民购房的观念、开发商的营销方式、商业银行对住房资产的认知、政府的房地产市场监管方式等方面出现重大转变。这是未来房地产市场发展的起点，也是观察与分析未来房地产发展的底层逻辑。对此，一点都不可小视。

首先，“保交楼”发生前，中国房地产市场的基本特征是“房价只涨不跌”。无论是一线城市还是三四线以下城镇，都是如此。我亲自经历过的是，北京北师大周边的商品住房，2002年为每平方米5000元（人民币，约1000新元，下同）左右，2022年涨到每平方米10万元以上；北京天通苑的商品住房，2002年为每平方米2650元，2022年已经涨到每平方米5万元以上。这就是20多年来房地产市场暴涨的一个侧影或基本案例。在这20多年间，正因为各地房价如此持续暴涨（国家统计局的房价数据肯定会落后一大截），无论是市场大势还是个人经验，购房就能够赚钱，购房是最好的投资工具，已经成了中国居民的拜物教。

加上到现在为止，政府所谓的房地产调控（无论是放松还是紧缩）从来不出台实质的限制市场投机炒作政策（如有效的税收杠杆），反之，每一年各个城市的房地产调控政策，基本上都会成为楼市促销的最好工具。比如，即使看上去是房地产调控的紧缩政策，政府在实施前，会留下一个较长的时间差，以此暗示购房者涌入市场，形成一个又一个的全国抢房潮。即使2016年把房地产市场定位为“房住不炒”，但更多的是形式上的，这就是为何2016年之后，房地产市场反而出现空前繁荣，量价齐飙升。所以20多年来，越是出台调控政策，房价就涨得越快，购房者越会涌入市场。因为中国居民相信抢到住房，就意味着赚到钱，意味着财富增长。

但是，7月的烂尾楼断供潮出现，并非仅是开发商债务危机引发的资金链断裂、建造中的住房项目停工，更重要的是让这些购买烂尾楼项目的居民引发巨大恐慌。他们不仅面临所购住房能否收楼的巨大不确定，更在于房地产市场的周期性下行调整、房价暴跌，购房者所预期的赚钱效应突然消失，甚至还可能造成巨大的财富损失。在这种情况下，居民购买到住房就能赚钱的神话立即破灭，房地产市场预期全面逆转。所以，有人在网络上一呼应，立即把个体的断供个案演化成全国群体政治事件。

为了避免烂尾楼断供潮在经济和社会层面的骨牌效应，中央政府立即提供“保交楼”的要求，以便在政治层面得以平息。但是“保交楼事件”也让居民的购买理念完全改变，即购买期房新房存在巨大风险，即能否收房和在什么时候收房，在收房时房价水平是上涨还是下跌。

对于新房期房市场的信心，如何恢复，何时恢复，完全取决于“保交楼”的进程及结果，至于其他五花八门的新房优惠促销政策，在目前能够起到的作用十分有限。这就是8月份以来一系列房地产救市重磅政策出台，市场基本上没有多少反应的原因所在。

还有，就当前“保交楼”各项目的进程来看，尽管郑州市政府宣布取得阶段性成果，但真正要让这些楼盘完工并交到购房者手上，即使按照政府意图顺利进行，估计还得花一年以上（这是完工基本周期的时间）。更何况这些项目都面临资金短缺、以政治方式处理让开发商赶工的动力不足等因素，能否顺利完成，同样存在不少不确定性。

当前市场信心要恢复肯定是漫长过程，特别是正面临周期性下行调整，这过程会更加漫长，预期重新逆转更是困难。

“保交楼”之后，尽管对房地产开发企业融资条件有所放松，但对住房预售款的监管制度改变与完善，意味着以前开发商那种高杠杆的经营模式基本结束。以往商业银行把个人住房按揭作为优质资产的观念，基本上会改变，商业银行会重新评估个人住房贷款，发放会更加谨慎；加上政府对房地产市场监管方式变化等等，这些行为及政策的重大变化和调整，将从根本上影响未来中国房地产市场的走势。所以，“保交楼”将成为市场发展过程一件重大的标志性事件，一点也不可小视。

作者是中国青岛大学教授

金融财富管理学院院长