改造民宿成本高

李倩婷告诉《联合早报》，他们目前经营的民宿有20间不同类型客房，价格在300元至700元之间，对于经济收益，她就表示“还好”，称开业首月便基本达到了收支平衡。

不过，李倩婷也表示，除了民宿，她与合作伙伴也在思考更多经营与拓展的可能，尤其是文创艺术方向。未来他们打算在民宿内开设咖啡馆，并开辟一个展厅，不定期举办书画艺术展览、独立设计师的创意作品等，此外，房子顶楼大天台空间宽阔，也可供举办沙龙、发布会等。

浙江莫干山是中国民宿行业的标杆，官方数据显示，2015年莫干山镇精品民宿有近百家，实现直接营业收入3.5亿元。中国媒体不乏指民宿行业“潜力无限”的报道，但有业者指出，莫干山只是个特例，民宿经营的是小众市场，尤其老房子改造民宿的成本高，有相对较长的回本周期。

《新快报》引述广州一名曾花费三四十万元改造民国小洋楼做民宿的业者称，民宿给他带来的收入只是打平房租，“投入修缮的钱很可能收不回来”。

老建筑活化须经官方评估认可

为鼓励老建筑活化利用，中国近年越来越多省市出台了相关文件。前年开始实施的《广东省旅游条例》，明确提出对民宿业的支持，指出“居民可以利用自己拥有所有权或者使用权的住宅或者其他条件开办民宿旅游经营”。

2016年开始实施的《广州市历史文化名城保护条例》也指出，“政府应当制定促进历史建筑合理利用的具体办法，通过政策引导、资金资助、简化手续、减免国有历史建筑租金、放宽国有历史建筑承租年限、减免历史建筑土地使用权续期费用等方式，促进对历史建筑的合理利用”。

不过，对于业者来说，开办民宿过程中遇到的困难并不在少数，其中，“住改商”证明难办理，一直是历史建筑活化利用的最大障碍。因为老建筑多为住宅性质，在申请工商执照时便可能遇到实际使用与房屋性质不符合的问题，乃至有业者表示，当局虽然一直表示鼓励民间资本参与老建筑活化，但同时又没有相应政策支持。

此外，不少老房子产权不清晰，令承租商用相当困难。许倩婷指出，广州目前有很多空置的老房子，当中不少是家族共同拥有，产权人复杂，且大部分都是居住在海外的华侨，难以联系业主。她说，不少民间人士希望参与老房子活化，但都因为过于复杂而却步，她建议政府街道办可以在这方面多做一些指引，帮助寻找或联系业主，进而更好加以利用，给老房子带来人气。

不能只凭老房子情怀

对于“住改商”的问题，中山大学旅游学院教授彭青接受《联合早报》采访时表示，在条件允许的前提下，合理地将老房子改造成民宿，无疑是对老房子的一种保护，不过，评估老建筑是否适合改为商用，背后有一个综合性的考量。

她说，国家对“住改商”有相关规定，对于老建筑要“住改商”，首先得看房子是否被列为文物、是否在保护前提下开发，此外，房子的消防是否合格、改为商用会否扰民，都必须慎重考虑，政府在评估过程中需要平衡各方面的利益，不能简单说民众对老房子有情怀，就一定要将之改造成民宿。

彭青指出，日本民宿产业发展较为成熟，但她去日本调研时，发现自去年6月日本开始实施民宿新法以来，当地的民宿数量大幅减少，其中一个原因就是因为老房子改造成民宿干扰到老百姓，周边居民不能忍受这样的商业活动。

人才将是民宿产业发展最大瓶颈

民宿产业的健康发展需要一批熟悉行业的人才支撑，但招聘人才常常令经营者头疼。

民宿从业人员须掌握一定的酒店管理技能与语言沟通能力，而因为每天面对繁琐工作，也需要极高的责任感，此外，从业者还需要“耐得住寂寞”，尤其是在较为偏远的乡野民宿，看似远离城市喧嚣，回归田园生活，不过，真正愿意放弃城市的繁华与娱乐生活、扎根民宿产业的年轻人并不多。

彭青认为，人才将是未来中国民宿产业发展的最大瓶颈，而能否解决这一问题，将是行业可持续发展的关键。

民宿经营现在是市场热点，大批民间资本近年涌入民宿产业，不过，未来数年内，这一行业或会降温，一批经营不善的民宿会被市场淘汰。彭青指出，民宿的投资与运营成本高，很多经营者并不善于合理控制成本，而受到空间限制，民宿的客房数量都比较少，难以形成规模效应。