10月17日下午，广东省中山市两宗分别占地4.96万、0.65万平方米的现售宅地截止挂牌，因无人竞买，两宗地块宣告流拍。一个星期前，中山一宗占地0.39万平方米的现售地块同样出现流拍。

合富研究院高级分析师谢仲娟向财新记者分析称，流拍地块中有两宗面积过小，大开发商对小地块兴趣不大，而小开发商资金实力较弱，在现售条件下“难算账”。另一宗稍大点的地块，需建设53%的商业面积，开发难度大；在现售条件下，开发商的资金成本会大大增加，难保证盈利。

现售即房屋要竣工验收才可对外销售。与之对应的为预售制度，即在房屋建设到一定进度时，开发商经申请许可后对外销售。

预售制可以大大缩短开发商的投资回收周期，提高资金利用效率，但暗藏烂尾、交房质量差等风险。国内开发商奉行“高周转”策略，通常采用预售制销售项目。

谢仲娟介绍称，中山的大开发商通常可以在拿地后六个月左右开始预售，如若是现售，则至少要两年才能入市，开发商的资金回收周期至少拉长4倍。财新记者按照开发商10%的年融资利率粗略计算，一个投资100亿元的项目，若采取现售方式，资金成本至少增加15亿元。

中山是现阶段国内推出现售地块力度最大的城市。今年5月28日，中山推出首宗现售宅地，被万科（ 000002.SZ /02202.HK)高溢价拿下。之后三个月，中山未再推出宅地。

9月，广东省住建厅向上级部门书面建议“取消商品房预售制度”，并建议“分步走”，首先在一些城市试点，对新出让土地逐步实行现售。同月，中山开始大批量推出现售土地。谢仲娟认为，中山很有可能是广东试点现售的先行城市。财新记者致函中山市国土资源局和广东省住房建设厅了解试点情况，截至发稿未获回复。

据财新记者统计，5月28日-10月11日，中山共推出15宗现售宅地，占今年中山推出总宅地宗数的75%。这15宗地中，已有7宗截止挂牌，最终成交4宗，流拍3宗，流拍率达43%，流拍地块合计起始总价为8.40亿元。

除中山外，深圳、南京、杭州等地也曾推过现售地块，整体初衷是为了遏制地价过快上涨。深圳仅于2016年5月推出过一宗现售土地。南京于2016年8月提出“竞价达到最高限价90%时须现房销售”，这一要求两年后悄然取消。杭州于2017年3月提出“溢价率超50%时须现房销售”，但只隔了四个月，政策便悄然取消。

当前，房地产界对该不该取消预售制存在较大争议。支持现售的观点认为，这可以更好的保障购房人的利益。反对现售的人认为，这会导致开发商资金压力大增、短期供应锐减。此外，现售土地会降低开发商积极性，给地方财政带来压力。

政府财政收入主要分为一般公共预算收入（主要为税、费等）、政府性基金收入（主要为卖地收入等）、国有资本经营收入、社保基金收入等类别。

财政部数据显示，2017年，全国国有土地使用权出让收入达5.21万亿元，占政府性基金收入的85.41%。卖地收入、政府性基金收入与地方一般公共预算本级收入（不含补助，下同）的比例分别为57.25%、67.03%。

地方政府极度依赖土地财政。以中山为例，2017年中山卖地收入约280亿元，占政府性基金收入95.45%。政府性基金收入与一般公共预算收入的比例为93.83%，接近持平。年内，一般公共预算支出超过收入86.8亿元，政府性基金调出75.5亿元补充资金一般公共预算支出。

即便是深圳这类发达城市，也离不开土地财政的支持。2017年，深圳市卖地收入为960.7亿元，占政府性基金收入93.59%。政府性基金收入与市本级一般公共预算收入的比例为49.16%。年内，政府性基金调出200.5亿元补充一般公共预算支出。

长江证券9月27日发表研报称，如若现阶段推行现售制度，房企在土地端的投资力度或将冷却，地方政府土地出让金中短期或受影响，地方财政压力预计会上升。

华南城市研究会副秘书长吴新坚日前在一场讨论会上分析称，地方政府对土地财政的考虑，或是取消预售制度的最大阻力。 ■