9月下旬，广东省住建厅向上级部门建议“取消商品房预售制度”的文件流出后，房地产行业一片哗然。其实该文件并非执行方案，仅是在行业内征求意见，但文件透露出官方对于商品房预售改现售持肯定态度。

局部的变化倒是初具规模。广东省中山市正在尝试现售制度。财新记者查询中山市国土资源局官网发现，5月28日-10月11日，中山共推出15宗住宅用地，所有宅地均提出了商品房现售条件，其中，14块宅地是在9月18日之后挂出。今年年初至今，中山推出的现售地块占全年推出总宅地宗数的75%。

中山目前只对新推地块要求现售，并不涉及正在开发及在售项目。这一举措与上述广东省住建厅文件中显示的方案精神一致，该方案建议分步取消预售制度，首先在一些城市试点，对新出让土地逐步实行现售。此后，再逐步全面实施现售。

合富辉煌中山公司分析师谢仲娟认为，中山可能是广东省住建厅推行取消预售制试点的城市。她认为，这可能是因为中山存量土地较多，现售项目往往要两年后才能推出，在中间空档期，较多存量项目可在两年内不断推出新房，不会出现短期供需失衡的情况。

该公司副总经理钟莹向财新记者分析称，中山新房库存量大，推行现售地块，将有助于中山楼市消化库存。根据合富辉煌中山公司监测，截至9月30日，中山市尚有一手住宅库存9.12万套。中山国土局数据显示，2017年全年，中山网签住宅仅2.55万套。据此测算，现有一手住宅存量完全去化大约需要三年半。

钟莹指出，2017年政府严格限签，网签量大幅减少，数据显示库存周期大大拉长。她还指出，当前中山市场观望情绪浓厚，成交量不大，为化解库存，开发商已纷纷折价出售项目。

内地商品房预售制度已推行25年之久。预售制即房屋在达到一定工程进度时，开发商可向当地主管部门申请预售许可证，之后对外销售。现售制即房屋在竣工验收后才能销售。

预售制帮助开发商提前回笼资金，缩短投资周期，提高资金使用效率。通常，大型房企拿地后6-8个月便可实现预售，但预售制也潜在工程烂尾、违法销售、过度开发等风险，交房“货不对版”等现象长期存在。

现房销售，则会倒逼开发商注重房屋质量，但开发商的资金回收周期将拉长到2-3年，不利于提高开发商的积极性。

国内各个城市允许房地产项目自由采取预售或现售的方式。出于资金使用效率考虑，大多数房企都采用预售方式。长江证券9月25日发表的研报指出，期房占国内商品住宅销售面积的八成左右、预收款占房地产开发资金来源三成左右。

业内人士普遍认为，短期内现售制取代预售制的可能性不大。

戴德梁行高级董事张晓端对财新记者分析称，现今开发商融资渠道收紧、融资利率越来越高，预售转现售可能导致开发商资金断裂。中原地产首席分析师张大伟认为，如若现阶段全面推行现售，至少50%房企会倒闭。

此外，推行现售制会使得短期内楼市供应量锐减，影响楼市供需平衡，可能会导致房价短期迅速上涨。长江证券9月27日发表的研报提出，推行现售制还会导致土地市场冷却，影响地方政府土地财政收入。

同策咨询研究总监张宏伟告诉财新记者，即便要推行现售制，也应循序渐进、逐渐过渡、因城施策。

自2005年央行首次公开建议取消商品房预售制度以来，相关讨论不时出现。每逢楼市调控，包括广东省在内的各地政府都会对取消预售制度进行调研，但并未实质影响预售制度继续实施。

华创证券分析师袁豪9月24日在研报中表示，短期看，取消预售制度不可行，长期看也无必要，监管部门更应该在预售制度上建立控风险机制。长江证券9月25日发布的研报表示，应当着重加强预付款监管和建设质量监督，完善预售监管体系。■