比如，在纽约，受租金管制房屋的最高租金一般由政府根据建造与出租年代、房屋不动产税额、运营和管理费用、建筑结构与年限、建筑内出租房屋的数量等多项因素确定，每隔1-2年，出租人可申请提高其租金，同时，还规定了一年内租金上涨幅度不得超过某一比例，等等。

许德峰的文章介绍，在德国，虽然不直接干涉租金的设定，但通过对租赁合同的解除施加限制来达到租赁控制的效果，比如，限制为租赁合同设置期限，如果欲签订定期的住房租赁合同，出租人必须在缔约时书面告知承租人限制租赁期限的理由，出租人也只能在有“正当利益”的情形下才能解除合同，同时，限制租金上涨幅度，过高的租金将构成暴利而被认定为无效。另外，联邦最高法院的判决还显示，若租金水平高于当地一般水平的50%，还可能构成暴利罪。

无论是美国的租金管制，还是德国的解约限制，其实质都是借助法律对出租人所有权与承租人居住权的利益调整。

当下的中国，一方面是住房所有权权属不明晰、不完整，时刻面临各种侵害与威胁，另一方面，住房所有权权属在市场上往往又过于绝对化，这是悖论，更是制度的扭曲。

当然，租赁合同的社会控制能否达到效果，有赖具体机制的细化，但能否迈出第一步，考验决心和诚意，十分关键。

谁来作为

规范住房租赁市场是近年来的一个新动向，但是，专项整治过多集中在规范中介行为、整治不公平合同等，没有真正为承租人建立起便捷的维权渠道，缺乏具体的机制建设，使得公众往往难以体会到真切效果。

可以说，现在的住房租赁市场发育还处于野蛮生长初期，而现有规范手段一不能为租赁市场建章立制，二不能合理引导租赁市场，甚至，如何规范租赁市场，思路都尚不明朗，依旧任重道远。

近年来，国家层面为了保障公众居住权，开始倡导大力发展租赁市场，培育住房租赁企业。这是应该值得鼓励的方向，也符合世界潮流，但是，趋势虽对，却应警惕走形。住有所居是目的也是出发点，而不能仅仅成为幌子，实则一味做大产业，追逐垄断暴利，围绕居住权，开启另一场资本盛宴。

住房租赁乱象其实正是当前中国房地产的一个缩影。自房地产成为经济支柱的那一刻起，就意味着围绕房地产将形成巨大的利益，各方自然会从中寻求所需。一个承载了过多利益的行业，要规范，要满足住有所居，无疑会面临更大难度。

更何况是在超大型城市，城市治理的每一项举措，背后往往都包含了各种群体的利益取舍。以保障性住房为例，虽然轰轰烈烈喊了多年，实效却不尽如人意。住房租赁与房地产调控，实则一体两面。

在房价高企，逐渐泡沫化的背景下，如果连租房权益也无法保障，住有所居很容易沦为一句空话，更可怕的是，会不会从“房住不炒”沦落为“房租也炒”？■