来自微信公众号：冯仑风马牛

作者：冯仑

从政策周期上来看，政府工作报告当中提出，2018年国内生产总值增速目标为6.5% 左右。增速比往年略有下降。可以看得出来，在保增长的过程中，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低。

政府明确强调，只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增加、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点，也不对赌政策放松。很显然，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是最重要的。减少货币资金占用，降低企业经营风险尤为重要。

从金融监管上来看，政府工作报告中透露出来的政策非常清楚，就是对金融监管要从严，进一步鼓励金融服务于实体经济。

这有这么几点非常清楚：

强化金融监管，鼓励资金流向实体经济，严控房地产资金流向，这会是今年和未来的一个基本的政策方向；

房地产开发商应该积极跑量去化，以自我造血为主，提前做好融资安排；

融资业务一定要按照金融监管要求做好合规性的风险排查，避免踩雷，也就是说，房地产企业的融资将会更加困难。

报告也提到怎么融资。其中特别强调要提高直接融资，特别是股权融资的比重，这是以往没有提过的。从这个角度来看，政策对自持物业证券化将保持开放态度，这可能会成为2018年房企创新融资模式的重头戏。

另外一方面，为响应政策号召，各地银行、企业应该都会积极地组建资产池，争取发行住房租赁专项债券，或者cmbs（商业房地产抵押贷款支持证券）、RIETs（房地产信托投资基金）。也就是说，下一步，不动产证券化、不动产金融的创新将会是整个房地产融资中的重头。

我们之前也讲过，房地产进入后开发时代，就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。在这个过程中，不动产金融的创新空间也会加大。今年的政府工作报告明确提到了直接融资要加强，这是一个非常好的信号。

政府工作报告还讲到一件关系到我们每个人的事情，那就是健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。从官方表态来看，房地产税立法工作正在稳步推进，可以预见，未来几年将是房地产税立法和制度建设的关键几年。

这个“鞋子”已经“提”起来好几年了，一直没掉下来。什么时候落地？看样子是越来越快了。有人说大概在两三年之内一定会搞定这个事。从立法的程序和流程来看，按照形成草案、提请常委会、提交人大审议的流程来看，目前距离最终的立法出台还有一些距离，预计最终立法可能要到2020年。而根据政府工作报告中提到稳妥推进房地产税立法的表述，短期房地产税还不会出台，也不要做过分解读。

我们从政府工作报告中，还可以看到一些行业的新机遇，有以下六个方面。

首先，城镇化的发展至少还有十年红利。坚持房地产不放松不动摇，一定还有发展。政府历年的文件，对房地产政策的表述都是两方面，一方面要严控调控，化解风险；另外一方面要保证房地产持续健康稳定发展。所以今年的政府工作报告仍然强调了要保证房地产行业的持续发展，而不是说要把它彻底打压捅破，让它一泻千里。

其实，过去20年房地产发展的最大动力，就是城镇化。城镇化过程中的地产红利，主要来自三个方面。第一是城镇化所产生的新的居住、办公和商业需求。第二是改善需求的逐步兴起。第三是城镇化基础设施投入产生的土地红利。

对开发商来说，要坚持地产主业发展不动摇，转型思想要积极，行动要谨慎，紧紧抓住接下来这十年的黄金战略机遇期，为转型打好坚实的基础。