随着经济下行，人口红利消失，人们的购房率预期也在降低，房也卖不出去，销售现金流也不能实现。这时候的房地产业就像一个人一边在出血，一边在输血，而输血的数字小于出血的数字，这样他能活吗？

继碧桂园之后，惊悉远洋违约爆雷，与我当初的判断是一样的，“三道红线”（编按：指2020年针对所有开发商划出的三个标准）对房地产堪称一剑封喉，无论国企民企，概莫能外。现在可以这样讲，从结果看，制定政策的人不是很清楚房地产的运营逻辑。我曾经在银行里干过多年，专门做过授信管理的高管，后来从银行辞职之后，我又到房地产公司去当过财务主管（CFO），对房地产还是比较了解的。因此想从以下几点谈谈房地产存在的问题和解决之道。

一、中国房地产问题的本质是什么

其实这一点大家都看得很清楚，中国房地产的本质是以实体为依托，实质是做金融业务，它是一个资金池业务。为什么这么说呢？因为房地产整个的财务管理模型叫“供销回”，就是供地、销售、回款，而不是我们从传统企业财务模型的“利润等于收入减成本”这个基本公式。它是通过供销回建立了一个资金池，而这个资金池，不是一个楼盘一个楼盘的封闭管理，而是把所有的楼盘资金都放在里面，然后看似是一笔很大的钱，但因为经济下行，靠实体的利润不能支撑，所以就拆东墙补西墙，有的房子已经卖完，但是包括建设款税务，都还留在这个楼盘上，没有相应的资金来支持。所以说，中国的房地产整个发展是不可持续的。它会带来房地产的崩溃、购房人的痛苦，以及给国家带来巨大负担，以此收场。

二、房地产出现问题根源到底在哪里

这个问题的关键在于所有东西始终是依托高杠杠、高负债、高周转进行，这个“三高”能够通行无阻，是基于中国过去改革开放以来经济的高速增长，从拿地阶段房价就开始上涨，到销售，越捂盘（编按：指刻意不卖以抬价，property hoarding）越上涨，所有过程都基于经济持续增长实现。经济一旦停滞或下行，问题就出来了，它所依靠的改革红利、经济增长红利没有了，靠房地产自身的利润及净现金流，根本不足以覆盖它的现金支出，尽管有庞大的资产，但这个资产的估值也随着经济下行而下降。加之央行的三道红线政策，直接一剑封喉，直接斩断了房地产最主要的输血来源。随着经济下行，人口红利消失，人们的购房率预期也在降低，房也卖不出去，销售现金流也不能实现。

这时候的房地产业就像一个人一边在出血，一边在输血，而输血的数字小于出血的数字，这样他能活吗？

还有一个体制的问题。那就是房地产自始至终没有一个主管部门，看似都在管，其实政策是各自为政，没有一个统一协调的政策去监管房地产。最突出的表现就是房地产不是按照企业财务模型去管理，而是按照自身的供销回模式去管理，这是不可持续的。但这个问题一直没有得到重视，包括税务包括财政，包括城建部门。

三、问题怎么解决

首先，让房地产回归实体，必须按照传统企业的财务模型去做管理，建立起资本制约、成本约束的运营机制，这是最关键的第一步。其次，重建房地产产业运营体制。增量项目要把房地产投资商、建设商和销售商分离，各司其职，各负其责，按项目核算，资金封闭管理。

这样做的目的是拆掉房企的现金池，取消房企的金融属性，降低房企的规模，减少单个企业出现问题对国家和社会的影响。

第三，现有市场上的房地产存量项目，由国家牵头成立类似于美国两房（编按：美国最大的两家住房抵押贷款机构）的公司，按公允价值和净资产来收购，可发放债券募集资金盘活运营，集中管理，分类运营。既稳定市场，又能灵活处置。

第四，由国家成立一个专门部门牵头对房地产行业的运营、建设、财务和销售进集中监管，确保房地产健康稳定运行。

作者是中国退休银行副总经理