中国国家统计局原副局长贺铿在2023年中国实体经济发展大会上说，现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。原住建部副部长仇保兴在2022年中国城市高质量发展智库论坛上曾说，住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。

《中国人口普查年鉴2020》则显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米。似乎没有多少人感觉到自己住得如此宽裕。

尽管如此，14亿人住不完不简单等于房产过剩，而是结构性短缺与结构性过剩并存。

在1980年至2010年的经济高速增长时代，有6亿中国人（超过欧盟的全部人口，也超过美国、日本、英国、加拿大、澳大利亚五国人口之和）从农村进入城市。但是，中国很多城市尤其是一线城市，对人口的迁入有户籍限制。老家没有工作机会，虽在城市工作，但并没有归属感。城市容纳不下灵魂，故乡安置不了肉身。于是，在城里工作，在故乡建房、买房是大多数人的选择。人口外迁导致大量乡村已成为空村，还有大量乡镇的房子，只是在春节过年那几天有人居住。在大多数时间里，很多人自己在工作地租住在狭小的空间里，而被平均出来的“41.76平方米”却闲置着。

城里的房子限买，乡村的房子限卖，人的自由流动与房地产的不自由流动，导致房地产资源错配，资源利用效率极低。房企这两年大量暴雷、经营困难，则是这种资源错配、资源利用效率低的一种表现。

中国复杂土地产权带来的高成本由来已久，尤其是农村的宅基地以及与之相关的集体土地。如果城市不限购，城里人有权将自己的房子、土地卖给城里人、卖给农民、抵押给银行；农民却无权将自己的房子卖给城里人或非本村的外地农民，也无权（更准确地说是“不可能”）在资金短缺时，抵押给金融机构获得贷款。

当农民无权转让土地、房产时，金融机构不会接受农民土地、房产的抵押金融业务，农民也不可能用这些固定资产获得流动性，农民贷款难就会自然发生。农民在土地、房产上的权利，实质上是被剥夺状态。

权力，不可交易；权利，必须是可交易的；否则，公民的权利实际上是官僚的权力。

城市化是大势所趋，在当今中等收入以上的国家里，排名前20的城市多集中了该国人口的50%以上。城市化后，还会有一个“大城市化”过程。东亚尤其明显。

东京都市圈有4200万人口，占日本人口的30%以上，占日本国内生产总值（GDP）的50%以上，这也是人口集中带来的分工效率。首尔都市圈的人口已经超过韩国人口的三分之一。台北经济圈（台北、新北、桃园、新竹）的人口也超过台湾人口的三分之一。

中国须要提高房地产的自由流动性，取消城市、乡村住房的限购政策，才可以有效提升全国住房的使用效率。2021年，全美国退休人员移居人数最多的前15个移入地，没有一个是大城市。大城市的退休人员卖掉自己的房子去小城市、乡村养老，增加了大城市的住房供给，也抑制了大城市的房价上涨，降低乡村住房的空置率。

作者是北京交通大学经济管理学院教授