来源：路透社

作者：王淑艳

中国监管层拟推动基础设施REITs（不动产投资信托基金）扩募并加速保障性租赁住房REIT落地。分析人士认为，扩募机制的推出将使得优质的资产运营方可以增发份额以收购资产，形成投融资的良性循环，并促进REITs的产业化发展。

他们并认为，借助REITs试点，目前国内保障性租赁住房缺乏的投资者退出通道得以打通，亦将吸引更多的社会资本参与保障性租赁住房建设，从而拉动房地产开发投资。今年极有可能落地相关项目，北上广深等人口净流入的大城市料率先推出，央企地产、大城投、大型租赁运营机构等牵头。

“扩募机制的推出，既有利于目前已上市的运行较好的REITs项目不断收购新的优质资产、并购等实现投融资活动的良性循环，也有利于REITs的产业化发展，”财达证券固定收益融资总部总经理胡恒松称。

评级公司--中证鹏元研发部研究员吴进辉指出，目前原始权益人扩募和新发的流程并无差异，限制了投资人和原始权益人的积极性，不利于REITs市场规模的扩大。“扩募与首发一样，是加大市场供给的重要环节，必须双管齐下。”

他并认为，根据证监会对保障性租赁住房REITs的定调，“几乎可以肯定今年会落地保障性租赁住房REITs项目。”

截至上周五收盘，中国基础设施公募REITs共发行11只，其中，产业园区REITs四只、高速公路REITs三只、仓储物流和污染处理REITs均为两只，发行规模共计364.13亿元人民币，总市值435.15亿元，全市场溢价率为19.5%。

中国证监会上周五称，正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）试点工作，尽快推动项目落地。并称正在研究制定基础设施REITs扩募规则，将适时征求市场意见。

证监会表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

“将保障性租赁住房等纳入REITs 试点，可以进一步为租赁重资产“减重”打开了退出通道，”华兴证券（香港）首席经济学家庞溟称。

他并预计，在土地、财税、金融等方面给予保障性租赁住房的更多支持可期，后续保障性住房供给有望大幅增加。

中国银保监会、央行3月初发布通知，鼓励商业银行满足“新市民”合理购房信贷需求；支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展。央行此前通知明确，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

人口净流入大城市率先推出 

中国发改委日前称，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因此，在业内人士看来，北上广深因其巨大的租赁市场需求和较完善的配套措施，试点概率较大。

吴进辉认为，领头试点的或集中在头部机构和企业--央企地产、大城投，大型租赁运营机构等。如保利、万科、华润置地、北京保障房中心等。其表示，华润置地的有巢公寓、深圳人才安居集团、保利集团等已经开始和准备保障性租赁住房REITs项目的申报工作。

事实上，保障房租赁住房REITs试点并非首次提出，早在去年7月发改委发布的基础设施REITs试点通知 here（958号文）就已提及，并且明确了项目类型、项目标准要求、项目申报流程。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围。

但收益率问题始终掣肘了保障性租赁住房REITs的进程，“能否顺利推出，最核心的问题是收益率偏低，难以满足‘未来现金流分派率不低于4%’的硬性条件，”吴进辉称。

在他看来，这次证监会强调推进保障性租赁住房REITs项目试点，将更好吸引社会资本参与，借助REITs，真正实现保障性租赁住房的“投融管退”，也是房地产新发展模式的一环。

胡恒松亦认为，保障性租赁住房REITs项目试点一定程度上解决目前国内保障性租赁住房缺乏稳定的投资者退出渠道问题。如果试点取得成功，REITs将吸引更多的社会资本参与保障房租赁住房建设。

“这样不仅拓展了新的资金来源，同时优质项目的回报将吸引更多的二级市场投资者，通过一二级市场联动带动整个保障房租赁建设行业的持续健康发展，”胡恒松说，但保障房租赁试点推进情况有待进一步观察。

中国正大力增加保障性租赁住房供给，计划“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），并预计可解决1,300万人的住房困难。而据住建部日前介绍，今年将新筹集240万套保障性租赁住房；这将是2021年筹集建设总量的1.5倍，去年是94.2万套。

 商业地产REITs今年不太可能推出 

庞溟指出，如果进一步估测全国范围内”十四五“期间新增保障性租赁住房规划值，应该在800-900万套，谨慎计算，按照15万元/套投资额估测，900万套建设规模涉及的总投资额为1.35万亿元，大概是“十三五”期间棚改投资额的20%。

他并预计，今年保障性租赁住房筹建240-260万套，新增保障性租赁住房对建安投资的拉动预计为5%左右，对房地产投资的拉动预计为2%-3%。

至于商业地产REITs不远的未来是否有可能被纳入，吴进辉认为，中长期来看，商业地产肯定会被纳入到REITs试点范围。

“但短期来看，个人认为今年推出可能性不大，”他称，主要原因在于当前地产行业风险未出清，无有效机制可保证商业REITs上市后的融资资金不用于住宅投资或者偿还债务，面临着道德风险。

今年全国两会期间，包括中信资本控股有限公司董事长张懿宸、步步高董事长王填等多位人大代表就建议尽快将商业地产纳入到公募REITs试点。

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