近来，深圳楼市屡屡登上热搜，学区房降价甩卖抛售等信息，反映着这个城市冬天里持续低迷的楼市行情。中介离职、卖方示弱，则预示着“炒房第一城”正在走凉。

除深圳外，上海、北京等一线城市，加上一些热点二线城市，也都或多或少地出现了类似问题。因此，有人认为，中国楼市已经由卖方市场步入买方市场。过去由开发商说了算的场景，将变成购房者说了算。

中国楼市有没有进入买方市场，可能还不太好说，毕竟，买方市场形成与否，必须看市场供求关系有没有发生根本性变化。如果出现了比较严重的供过于求现象，那就是买方市场形成的标志；否则，就有可能是一种假象，或者暂时现象。

中国今天的楼市，有没有形成比较明显的供过于求现象呢？显然，这必须深入分析才能得出比较客观的结论；否则会出现误判，误导购房者，误导住房消费，甚至会误导宏观决策。

从目前楼市的实际情况来看，在住房的供应方面，客观地讲，是具备供过于求条件的。早在2018年，住建部住房政策专家顾云昌表示，中国住宅人均套数已达1.1套，人均建筑面积约为35至40平方米。经过三年来的建设，住宅数量又增加不少，人均住宅也会提升。

而另一项数据则是，全国空置房数量超过了6000万套。从这两则数据来看，楼市确实出现了供过于求，进入买方市场似乎也是情理之中。

不过，虽然人均住宅已经超过了一套，空置房数量也很多，但这并不意味着楼市已经出现了供过于求现象。一方面，居无定所现象依然存在，没有买房、买不起房的居民数量依然不少，刚需依然有比较大的空间；另一方面，随着居民对生活质量和要求越来越高，对住房条件的要求也会越来越高，改善性住房需求依然比较充足。

同时，居民在投资渠道不是很多的情况下，选择投资房产的热情依然很强，空置房数量较多，很多程度上就与居民的投资房产的热情有关。在这样的情况下，住房数量表现出来的市场供过于求，就显得说服力不强，还必须充分考虑到居民购房的热情，以及对房产投资的参与度。

事实也是，判断市场有没有出现供求关系失衡、特别是出现供过于求现象，不能用静态的方式，而要用动态的方法。如果采用静态的方式，就有可能出现决策失误，导致市场更加供求失衡，并被投机者有机可乘。只有用动态的方法进行比较，才能得出比较正确的结论，作出科学决策。

就目前楼市的实际情况而言，静态的供过于求已经形成，动态的供不应求依然存在，眼下的市场低迷，更多还是政策调控的结果，是开发商过于死杠房价、过度负债造成的。只要开发商能够走过困难期，不再死杠房价，债务规模能够出现明显下降，市场仍然会在一定阶段处于卖方市场。相反，可能就是买方市场正式到来了。因为，开发商已经无力与购房者进行利益博弈了。

深圳、上海、北京等城市出现的部分房子价格下跌现象，还不能代表楼市的整体格局。因为，这些城市房价下跌较多的，更多的是学区房等此前上涨过度的住房；二手房成交低迷，价格下跌，也是受学区房等价格下跌拖累，购房者心理出现了一定程度的恐慌。紧张情绪过去之后，只要政策不出现重大变化，房价就会趋于稳定。因此，买方市场可能还不会那么快就出现。

当然，如果开发商找不到更多筹集资金的办法，资金链面临强大压力，甚至出现断裂，买方市场的出现速度就会加快，开发商必须选择降价来保持资金链不断裂。但是，这样的格局不会维持太长时间，随着开发商缓过气来，市场又会进入利益博弈状态，开发商的底气会有所提升。

只是，过去那种开发商一言九鼎、居高临下、独占话语权的现象，将一去不复返，话语权会在与购房者的共有中维持平衡。否则，市场又将出现低迷。在这样的情况下，未来的楼市，更可能的是自由市场，而非卖方市场还是买方市场。

买方市场的出现，还必须看地方会向市场投入多少租赁房，且这些租赁房必须以政府持有为主体。如果出台力度很大的遗产与赠予税、房产税、物业税等方面的政策，同样会带动买方市场的形成。考虑市场的平衡，估计不会在政策上过度激进，而会积极稳妥。

作者是中国财经评论员