来源：路透社

作者：王淑艳

中国高层对房地产行业高度重视，周一召开的中央政治局会议未提“房住不炒”，明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，以试图避免经济硬着陆，但这并非意味着绝对意义的地产政策放松，更多是出于防风险的考虑及保障合理需求。

分析师们并认为，尽管“房住不炒”主基调不变，但房地产政策进一步边际松动已可期，预计未来将从信贷、预售金、境内发债等多渠道改善开发商融资和现金流；同时保障性住房的建设可能是明年发力的一个重要方向，有望托底房地产投资。

继中国副总理刘鹤11月下旬在人民日报撰文强调房地产行业良性循环后，中央政治局周一召开会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

相较之下，去年12月的政治局会议对房地产的表述仅为“促进房地产市场平稳健康发展”，2019年和2018年的12月政治局会议亦均未提及房地产。

西南证券地产首席池天惠认为，“良性循环”的概念的提出，是对当前行业“融资受阻-引发房企暴雷风险-购房者担忧影响销售回款-加剧行业流动性危机”恶性循环的一种反馈，是较为明确的利好信号。

“未来几个月我们预计政策还会进一步放松来缓和房地产下行压力、避免经济硬着陆，但不会出台刺激扭转房地产活动的下行趋势，”瑞银首席经济学家汪涛称。

她并提出，在“房住不炒”框架下，政府可能继续合理放松房贷限制、加快房贷审批，放松开发商获取贷款及在岸债券市场融资的限制，放宽部分预售资金的过紧限制；部分地方政府可以放松目前限购和限价政策，加快公租房建设。

据新华社报导，龙光控股、龙湖拓展、新希望地产等民营房地产企业已启动公司债券和资产证券化发行工作。中国房企碧桂园2007.HK称拟向交易所申请发行供应链ABS产品，获批后将尽快启动发行。

深陷债务困境的中国恒大3333.HK在广东省政府的“督促”下宣布设立风险化解委员会，以应对当前面临经营与财务挑战。中国“一行两会”亦就恒大事件纷纷发声。

除首套房的信贷支持外，银保监会日前明确要把改善性住房按揭需求给予支持，且明确对并购贷款的支持。

中国央行周一则火速宣布全面降准，这亦被市场视为为房地产行业流动性波动留出空间，以竭力避免恒大等类似事件的风险蔓延。

受中央政治局会议对房地产偏积极的表述提振，沪深300地产指数.CSI000952周二高开逾3%，行业龙头万科A000002.SZ、保利发展600048.SS、新城控股600048.SS涨幅在2-4%之间。

“房住不炒”不应过分解读

“房住不炒”在今年4月和7月的政治局会议上均有提及，但本次却未见其踪影，同时，本次会议把“要推进保障性住房建设”放在首位，而此前会议均处于靠后位置。

“没提‘房住不炒’不应过分解读，”国盛证券宏观首席分析师熊园称。

他并指出，本次会议没有提及“房住不炒；稳地价、稳房价、稳预期”等过往表述，但倾向于认为不应过分解读，后续中央经济工作会议很可能会加上。

野村证券首席中国经济学家陆挺亦表示，“房主不炒”这句话在7月和4月曾被提到，但应该避免过度解读，事实上，2020年12月的会议上也未提及，而当时中国监管层正推出严厉的房地产调控措施。

在陆挺看来，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”如果成为现实，这可能是一个积极的消息，或许会纠正许多扭曲市场的限制措施。

与此同时，保障性租赁住房有望成为明年地产投资的抓手，投资有望放量。华创证券首席宏观分析师张瑜预测，2022年有望投资170万套、1.3亿平、近4,000-5,000亿投资，拉动地产投资2-4个百分点。

“保障性租赁住房可以成为商品房投资以外的边际稳定性力量，也就意味着纯粹的商品房放松或仍将轻易不启动，”她说。

浙商证券首席宏观分析师李超指出，2022年主要通过两方面政策调整维稳地产投资。一是发力保障房建设，多数核心城市在十三五期间的保障房供应量无法满足十四五期间的新目标，边际来看亟需增加投资规模，发力保障房可能通过公积金或专项债等渠道提供资金支持。

二是放开首套房政策，房产税试点落地后预计将同时配合首套房政策放松，满足人口净流入城市的住房刚需；此外，预计合理的改善性住房按揭需求也将得到有效满足，销售端政策的合理放松将刺激购房需求助力地产投资企稳。

他预计，2022年房地产投资同比增长5.4%。12月初路透对14家机构的调查显示，明年上半年房地产开发投资和销售面积同比料出现分别下降3%和下降16%。

“目前房地产只是迎来了政策底，行业底还没有出现，销售回暖还需时日。”红塔证券分析师李奇霖、孙永乐称，考虑到明年基数偏高，房地产投资同比增速下行压力会更大，从而对明年经济的拖累可能会更为明显。

他们并称，政策想到的应对方法就是扩大保障房投资的规模。预计未来会引导更多的专项债资金对接到保障房的投资上，化解保障房投资的融资约束，从而对房地产投资下行起到托底的作用。

中国三季度GDP增速“破5”，恐已滑出“合理区间”下限，10月经济现企稳迹象但下行风险仍存，房地产投资下行对于整体经济复苏的拖累逐步体现。