金融管理局发布的年度《金融稳定报告》显示，尽管冠病疫情持续，新加坡的企业、银行以及家庭的财务状况总体上仍然保持韧性。此外，金管局的压力测试显示，新加坡大多数的上市公司与家庭有足够的缓冲，能应对利率上升与收入下跌的冲击，而银行也只有在遭遇比过去危机更坏的情况时，其资本充足率才会跌至法定要求之下。

报告把新加坡的金融韧性归功于过去累积的缓冲、疫情期间政府推出的庞大援助配套、最近的经济复苏以及本地宽松的金融条件。不过，它指出，经济复苏并不全面，受疫情冲击的行业目前还需要援助，而中小企业的财务状况远比大企业来得脆弱。

最让金管局关注的是本地家庭债务增加的势头。家庭债务占国内生产总值的比重，在今年第三季达70%，比疫情暴发前的2019年第四季高了三个百分点。在这期间，国内生产总值下跌了0.6%，但家庭债务却上升3.7%，其中房贷占了2.4个百分点的增幅。以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8%。换句话说，家庭债务风险比疫情前来得高。

房贷是推高家庭债务的主要因素。由于房地产占本地家庭资产约40%，而房贷占家庭负债多达75%，因此金管局呼吁国人在买房时应谨慎，认真考虑长期偿还房贷的能力。此外，负债率较高的家庭也应尽可能建立足够的财务缓冲，以便在宏观经济条件突然恶化时减缓偿债压力。

在房地产市场一片红火以及利率看涨的情况下，金管局对国人发出了适时的警惕。其实，金管局在过去几年的《金融稳定报告》，都发出类似的警告。然而，言者谆谆，听者藐藐。

自去年第一季疫情暴发以来，私宅价格累积上扬8.7%，超越国内生产总值的5.3%增长，而平均成交量也比2017年至2019年高出近20%。疫情没有浇息国人买房的热情，而新加坡的金融韧性以及房地产市场的供需失衡，可能进一步吹涨房地产市场的泡沫。

本地家庭的净财富（资产减除负债）稳健增加。去年第三季，它相当于国内生产总值的4.4倍。到了今年第三季，它上升至4.6倍。此外，本地家庭的流动资产如现金与银行存款超过了债务，因此在应对收入下跌与利率上升的冲击方面，有显著的缓冲。金管局的压力测试显示，即使家庭收入比疫情期间下跌10%，而利率上升250个基点（2.5个百分点），一般的家庭还是有能力偿还债务。

另一方面，截至今年9月底，本地未出售的新私宅达1万7100个单位，比一年前低了35%，也接近2017年约1万5100个单位的历史低点。疫情期间，建筑工程延误也造成供应减少。在供不应求的情况下，买房者的恐慌抢购以及业界的哄抬价格，制造了房地产市场的红火现象。此外，私宅租金在去年第四季至今年第三季期间显著上涨了7.1%，也燃起房地产投资者买房保值的兴趣。毕竟，房贷利率目前还是处于超低的水平。

然而，潜在买房者不应将低利率视为理所当然。其实，经济重启以及全球供应链中断，已推高了通胀与加息的预期。美国联邦储备局表示，它将加速削减购债的步伐，这被视为利息上升的前奏曲。由于房地产价格上涨了不少，买房者的房贷负担也跟着提高。疫情持续反弹，经济复苏之路崎岖不平，也不全面。国人应准备足够的应急流动资金，避免过度的房贷而成为房奴。

新加坡的金融韧性支撑了房地产市场的蓬勃发展，但房价的上升已超越了国内生产总值的增长。在国人的家庭财富以及债务中，房地产及房贷占了很大的比重。任何房地产市场的深度调整，都会对金融稳定带来冲击。国人有必要认真看待金管局的提醒，在投资房地产时，要量力而为。