来源：三联生活周刊

作者：谢九

最近，北京市教委负责人表示，“今年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。”对于北京的热门学区房，此举无疑是致命一击。在北京的示范效应之下，中国全国热炒学区房之风也将大大降温。

从去年7月份中国官方推出“双减”政策以来，北京市以极快的速度做出了回应。仅以教师轮岗制度来看，去年8月份，北京宣布大面积大比例推进干部教师交流轮岗，并且首先将东城区和密云区列为试点。今年4月份，西城、海淀、朝阳、大兴、延庆和门头沟等6区也开始教师轮岗。而今年9月份开始，北京全部16个区都将推行教师轮岗。仅仅一年时间，北京就将教师轮岗制度在全市范围内推广开来。

虽然教师轮岗制度对于提高教育质量还有待时间验证，但是从打击学区房的角度来看，却具有极高的确定性。曾经被爆炒的学区房，未来的价值将快速缩水。

学区房的价值主要由两个部分构成，一是作为学区房相对普通住房的溢价，二是作为一个普通住房的正常价值。在当前大背景之下，这两个因素都很难继续支撑昂贵的学区房价格。

从学区房的溢价角度来看，溢价主要来自于优质的学校资源所支撑，但是，在当前“双减”政策之下，学区房的溢价空间将会越来越小。以北京西城区的某些著名学区来看，部分老破小的住房成交单价一度达到20万元/平方米。但是，由于北京市近年开始推行“多校划片”，很多高价买房的家长，小孩最终只能被划分到普通学校。由于学区房价值无法兑现，相关区域内的楼市迅速降温，不仅成交量大跌，部分小区的价格已经跌去两成。

而这仅仅还只是一个开始。事实上，“多校划片”的做法还是在“双减”政策出台之前，“双减”政策出台之后，对于学区房的针对力度只会有增无减。北京市推动教师轮岗，就是在多校划片之后的继续升级，随着今年9月份北京市全市推动教师轮岗，对于学区房的打击远远超过多校划片。多校划片是让住房对应的学校不再确定，而教师轮岗，随着大量优秀师资轮换到其他学校，名校的含金量大大下降，购买学区房即使上了名校，内在价值也是大不如前。

由于教师轮岗制度的做法还具有一定的争议，包括是否有利于提高教学质量，是否过于增加老师的负担等等，所以部分家长还抱有一定的侥幸心理，认为教师轮岗制度或许只是走走过场，如果效果不佳，将来有可能会被取消。

如果考虑到教师轮岗制度是在“双减”政策之下出台，主要目的是减轻家长和学生负担，以及推动教育资源均衡公平发展，提高升学水平并不是改革的主要目的，从这个角度出发，教师轮岗制度的确可以有效实现教育资源的均衡化。所以，如果教师轮岗的终极目的是实现教育资源均衡，那么轮岗制度不仅不会取消，更有可能在全国大范围推广，其力度之大可能会超出想象。

一个可以参照的对象就是去年的校外培训。去年“双减”政策出台之前，没有人会想到，校外培训会在一夜之间消亡，现在的教师轮岗制度，也是同样的道理。即使会因为效果不理想出现细节上的调整，但是大方向不会出现实质性变化。对于普通民众而言，如果想拼尽财力，在学区房上博上孩子的命运，那么，看清楚未来的大趋势，远比一些技术性的细枝末节更为重要。在教育资源均等化的大潮之下，试图通过资金优势获得优质教育资源，正是要通过改革破除的现象。如果对学区房还抱有幻想，显然是低估了这一轮教育改革的力度。

事实上，学区房并非中国所特有，在很多发达国家也有学区房的概念，中国未来的学区房命运走向何处？也可以参照一下国外的现状。国外很多优质学区房的价格通常也比学区外的房价高，但是并不会高出太多。原因之一在于，民众不需要非得买学区房才可以上学，在学区之内租房，也足以保证小孩上学的资格，这在一定程度上降低了买房的需求。

更重要的是，发达国家的私校资源非常充足，而且学费也相对合理，折合成人民币大概平均在15万元/年左右，虽然算不上便宜，但以当地民众的收入水平来看，也远远算不上昂贵，由于大量私校的存在，也在很大程度上制约了优质公校的学区房价格。

国外是通过增加优质教育资源的供应，压制了学区房的溢价程度，中国国内正在推动的教育改革，包括多校划片，以及教师轮岗等，则是在优质教育资源有限的背景下，通过结构性改革实现教育资源均等化，最终也会大大压制学区房的溢价。某种程度上，中国的这一轮教育改革，对于学区房的针对更甚于国外，因为国外至少还有优质学区的存在，而在教师轮岗等制度的冲击下，随着优秀师资大洗牌，中国的名校光环都将慢慢黯淡，学区房的概念将越来越弱。

除了学区房的溢价下降，学区房作为普通住房的投资价值基础，未来也并不乐观。中国楼市当前正面临近年来最大的调整压力。尤其是最近大量开发商资金链断裂，导致烂尾楼越来越多，停工的烂尾楼迫使购房者无奈停贷，打击了潜在购房者的信心，反过来又使得楼市需求进一步下降，让楼市的未来更具不确定性。

在过去经济高速增长的年代，很多人对于未来的收入增长有较强的信心，所以即使房价很高，很多人也敢于大手笔贷款买房。但是现在的挑战在于，随着经济增速放缓，民众对于未来收入增长的信心下降，过去敢于加杠杆贷款买房，现在更多人开始降杠杆，很多人不仅不敢大手笔贷款买房，已经买房的甚至开始提前还贷。

央行的数据显示，今年上半年，个人按揭贷款12158亿元，大幅下降25.7%。尽管最近有关方面出台了各种刺激楼市的政策，但是楼市还是一天比一天更冷，今年上半年，中国全国住宅销售面积下降26.6%，住宅销售额下降31.8%。曾经的中国楼市只要一刺激就暴涨，但是这一次已经不再灵验。

当前的学区房，既要面临中国楼市下行的风险，还有“双减”政策之下教育大变革的风暴。对于普通民众而言，如果试图在学区房上孤注一掷，需要充分考虑到名校梦想落空，以及投资大幅缩水的双重打击。