避免中国房贷断供潮危机扩大

易宪容

一般来说，只要信贷过度扩张及超过合理边界，必然会导致资产价格膨胀甚至吹起巨大泡沫，只不过每一次所表现的方式不同而已。2008年美国金融危机爆发后，各国央行都采取量化宽松的货币政策，信贷过度扩张也成了一种常态。这是引发不同金融危机的根源。在此期间，住房作为一种资产，不少国家的房价快速飙升，甚至形成严重的房地产泡沫。不过，由于今年以来通货膨胀率急剧上升，不少国家央行不得不让信用急剧收缩，房价快速下跌已成了当前的普遍现象。如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等都是这样。这些国家房价急剧下跌是市场机制使然，并没有引发什么重大社会问题。但这对中国来说则不一样。

20多年来，中国房地产市场急剧扩张和快速繁荣，房价快速飙升，同样是与央行信贷过度扩张的政策有关（1998年至2002年五年银行信贷增长不足6万亿元（人民币，下同，约1万2323亿新元），目前仅2021年就达到近20万亿元；加上政府调控政策基本上都是一种房地产营销政策，因而打造了史上持续时间最长、规模最大、房价上涨最快、泡沫最大的房地产市场。

由此形成了一个错综复杂的利益结构和关系，焦点就是房价持续上涨，不能下跌。所以，近来“集体停贷事件”的实质并非“三条红线”对开发商融资收紧，而导致建造项目资金链断裂及项目开工停止不能按时交房，也并非住房预售制度的不完善造成房地产商把建房资金挪为他用，而是全国性房价出现普遍下跌的结果。

因为，在中国，住房建造迟交甚至成为“烂尾楼”是经常发生的事情，有些楼盘甚至于烂尾十几年，但以往只要房价在上涨，这些都不会是问题，因为住房迟交并不会影响业主的购房未来收益；反之，购房的未来收益会越来越高。房价上涨，开发商总能通过销售更多的住房回收资金，再来建造迟交的楼盘。

“保交楼”或引发新问题

但房价下跌，不仅开发商无法通过销售回收资金，特别是在政府的房价限跌政策下，更是不能通过价格机制来调整市场供求，住房销售于是急剧萎缩。在这种情况下即使没有“三条红线”，开发商资金链断裂也是必然的事情，开发商应对之策只能是让建造项目停工。房价下跌，建造项目停工，购买期房者不仅不能按合同约定收到住房，预期的购房收益也化为乌有。因此，购房者肯定会十分不满意，出来维护自身利益。当房价下跌成为一种全国普遍现象时，购房者很容易通过网络形成全国性群体事件。“集体停贷事件”之所以能在短期内形成群体事件，问题的本质就在这里——房价下跌。

对全国性的集体停贷，政府既担心迅速蔓延可能引发房地产危机、银行危机及金融危机——尽管他们一直认为与事件相关的住房按揭贷款大概不到2万亿元，占整个住房按揭贷款的比重至多是0.5%。政府更担心的是引发全国性社会危机，所以以稳定购房者利益及诉求为目标（即“保交楼”），立即把缓解事件的责任层层分解，包括要求商业银行保证停工建造项目融资、完善住房预售制度资金监管、通过网络管控宏观舆情、通过行政渠道直接要求每一个购房者退出集体维权诉求等。

看上去，集体停贷事件立即得以缓解。但是“保交楼”目标及事件缓解的前提，是能否重新启动当前增长急剧下行的房地产市场。因为尽管与5月相比，6月的全国住房销售有所好转，但仍处于严重负增长之中，房价仍处于普遍下跌之中。可以说，经过集体停贷事件，刚起步一点的中国房地产市场，7月又可能回到5月的状态。如果不能让急剧下行的房地产市场重新启动，“保交楼”目标可能引发一系列新问题。

首先，中国商业银行有动力贷款给负债累累的房地产开发商吗？商业银行肯定会担心，给停工状态的开发商再贷款融资，如果住房销售没有起色，这种贷款可能根本无法收回并成为不良贷款。因为开发商早就把资金挪为他用，现在商业银行贷款只是补窟窿。如果是这样，在不良贷款完全责任制的商业银行会愿意承担责任吗？如果不能够承担，又会是谁来承担责任？是地方政府还是国家财政？

其次，地方政府都在加紧完善住房预售制度，而住房预售制度的完善，同样可能与“三条红线”一样，要改变当前房地产市场的资金运行模式，这对房地产市场的影响与冲击同样不可低估。在新的住房预售制度下，房地产开发商的销售规模可能急剧下降，这与当前各地政府出台的种种刺激住房需求增长政策，是反方向的。所以，新的住房预售政策实际效果如何，还得进一步观察。

再次，对开发商来说，“保交楼”压力巨大，对不少负债十分严重、奄奄一息的开发商来说，可能是一件不容易完成的事，更不是放开“三条红线”融资模式就可一了百了的事，除非有一种新的额外融资工具，来填补整个房地产市场债务这个巨大窟窿。不过，从恒大近一年的整合来看，目前还是没有看到事件的尽头。

最后，对中国购房者来说，集体停贷事件可能是一种真正清醒的洗礼。这意味着中国民众“购买住房就能赚钱的拜物教”的终结；意味着中国居民可能不会如以往那样非理性涌入房地产市场，而是会考虑再三，特别是对那些承担风险能力较弱的居民更是如此——当前刺激需求的政策基本上都是针对这些人。

如果这种情况真的发生，今年以来地方政府推出的各种刺激住房需求政策，有可能会无疾而终。这又回到保交楼前提的原点——如何启动住房需求。所以，当前中国房地产市场基本上处于这种循环的严重不确定中。

作者是中国青岛大学教授及金融财富管理学院院长