林超

今年7月，中国大陆出现“烂尾楼”事件，很多购房者准备放弃还贷，目前涉及约300个楼盘，主要集中在河南、湖北、湖南、江西等省份，也在中国大陆引发了关于“房地产预售制”是不是该取消的讨论。

一些网红经济自媒体提出大陆应取消预售制，但从行业发展及经济流通的角度去看，提出这样的观点完全是为了吸引流量，对行业经济发展无益。

不管是美国、英国、日本、新加坡还是香港等地，都有预售制，只是中国大陆开始实行这个制度是在20多年前，当时的经济发展环境完全不同，政府为了促进房地产行业发展，对预售制中很多节点制度设定得比较宽松。这20多年的行业高速发展过程中，也没有进一步修订及完善这个政策。

预售制的存在可以促进房地产行业发展，促进经济货币的良性流通。中国政府完全可以借此次事件，修订及完善房地产预售制的监管立法，来促使房地产健康发展，并重新梳理行业信心，而不是简单粗暴地取消预售制。

中国政府应该立法规定，当房屋达到预售条件时，小业主在银行的贷款必须分阶段支付房款。如房屋建设土建完成三分之一时，可以预售，此时小业主在银行贷款时，只允许放款5%至10%，如果多放款，责任在银行；当房屋建设土建达到封顶时，可以放款到30%至40%；房屋全部完成并交楼时，银行放完小业主的全部贷款。这些都须要强制立法，责任在银行、政府及发展商，而不能把责任全部转给普通购房者。这样能保证小业主的权益，也能保证发展商有一定的回款资金去建设房屋，也能有效避免出现“烂尾楼”的事件。

大陆可以借鉴香港的建设资金监管方式。如果发展商想预售，必须把项目的土地成本、楼房建设竣工的土建成本，全部以地产商自有资金或者银行贷款的方式，打入政府监管账户（香港是打到律师楼账户）。这部分费用根据实际的进度节点，用来支付工程款。工程进度也不能由发展商来申请，必须由设计专业机构（如设计院）、政府监管机构（如当地政府住建局）、银行机构三方核实进度，达到条件后，才可以从银行发放工程款。三方支付节点的主要责任，应该立法放在政府监管机构，因为政府有义务保证所管辖服务的城市不会发生烂尾楼事件。

直接取消房地产预售制，会使得行业资金流动过慢，让房地产发展更加雪上加霜，这对整个房地产行业以及大陆经济的发展非常不利。加强预售制度的立法监管，只是会使行业资金流转和房地产开发进度缓慢一些，但为了保持行业健康发展、小业主权益得到保证、城市未来的可持续建设，这是一个更有利的政策方向，也是完善制度的理性调整。

当房地产行业建设中的责任都有清晰界定，且这些责任不是压在抗风险能力最弱的普通购房者身上，才会让购房者的信心加强，也会提升政府的威信。预售前，主要责任在发展商、银行、政府，一旦房地产发展商想预售，主要的责任界定依然是这三方，这样才能达到对普通购房者的最大保护。

中国大陆的房地产并没有进入穷途末路，也不是无利可图。房地产经过20年的简单粗暴式高速发展，未来将转为精细化中速发展。这个方向的先决条件是国家层面的立法指导，未来的房地产也应该是让有实力的房地产商有利可图，让有监管能力的各地政府能继续促进城市建设，让房地产行业进入良性循环，避免把最大的风险留给普通老百姓（也是留给政府）。只有这样，中国大陆的房地产行业才会逐渐复苏并得到可持续的发展。

作者是香港地产从业者