来源：彭博社

作者：Venus Feng

在2018年许家印为一个知名慈善活动致辞时，他长篇大论的述说着自己小时候在老家是怎么靠着红薯来维持生计。

那一年这位恒大集团董事长正处于巅峰期，握有财富多达400亿美元（551亿新元），与马云轮着坐首富之位。有一点他说对了，那就是把自己的成功归功于中国政府。那年中国的亿万富豪里大约五分之一来自地产业，而这个行业里不乏许家印这样的白手起家者。

自那以后，一切都变了。中国官方对房地产价格长达一年的针对整顿令国内几家最大开发商遭遇重创，住宅销售连续11个月下滑，地产大亨们总计650亿美元财富化为乌有。彭博行业研究一个跟踪地产股的指数周一相对于H股指数跌至五年低点。

中国对“共同繁荣”的提倡标志着分水岭的到来，预示地产业“造富”工厂的倒闭。

Pantheon Macroeconomics Ltd.的中国首席经济学家Craig Botham表示，“他们的黄金时代已经结束，房地产不再能作为经济增长或财富积累的引擎。那些已经是过去式了”。

房地产热

房地产对中国的重要性无论怎么强调都不为过。这个占GDP近30％的行业是中国最大的经济驱动因素之一。它孕育了像大连万达集团创始人王健林那样的知名富商，支撑起庞大的中产阶级的财富，人们的家庭资产约60%来自于房地产的贡献。

过去的20年，房地产投资无疑是个不二选择。自2000年代初以来，中国的房价一直处于上升趋势，加剧了市场投机。

地产开发商敢于负债经营，从境外募集大量资金。渴望获得更高回报的全球投资者纷纷抢购高收益债券。 彭博汇编的数据显示，这类债券的年发行量从2009年的6.75亿美元飙升至2020年的647亿美元。不断上升的债务对金融体系构成重大风险。

所有这些都伴随着中国贫富差距的扩大。

破灭

风向转变的迹象最早出现在2016年。那一年，中国说要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。2020年随着官方宣布所谓“三道红线”标准，对地产业的整顿进一步加快。

所有开发商都受到了冲击，恒大受创尤其严重。该公司负债超过3000亿美元，因为缺乏融资来源，去年12月恒大出现债务违约，并对十几家建筑商造成连锁反应。

自去年年初以来，中国地产开发商至少有180亿美元离岸美元债和相当于25亿美元的在岸人民币债券违约。

中国有关“共同富裕”的呼吁凸显出高层领导人的政策重心正在转移。中国央行行长易纲提到“房地产新发展模式”，预示着该国将终于朝着新加坡的成功模式转型。在新加坡，大部分人都居住于公共组屋。

这种转变带来的影响是深远的。其中包括：政府参股的开发商可能被确认为主要运营商，那些陷入困境的开发商会缓慢的走向消亡，地产行业投资回报预期下降。

以上前景造成了前所未有的财富损失。自2019年底以来，王健林的财富缩水61%。融创中国创始人孙宏斌财富蒸发近90％，许家印损失最惨重，降幅近240亿美元。包括许家印在内的许多富豪都曾自掏腰包来救助企业，这进一步加剧了他们财富的流失。

据彭博亿万富豪指数，目前中国前几大富豪中来自地产业的不到十分之一。

最终目标

监管的影响正在蔓延到整个经济，从科技到教育等各个领域都陷入困境，促使政府不得不收缩监管力度。为避免全面危机的爆发。中国最近几个月放松了限购紧缩并调降利率。

但是复苏速度将是缓慢的，不仅是因为该国实施防疫清零政策，而还由于今年晚些时候的二十大会议导致不确定性增多。

汇丰控股首席亚洲经济学家Frederic Neumann表示，“除了短期经济前景不明朗外，炒房行动可能仍然低迷，因为政府不断发出信号暗示保持市场有序发展仍然是政策优先任务”。

彭博经济研究

“中国开发商存在史无前例的流动性压力。陷入困境的地产商面临的流动性问题会持续到第三季度，外界对他们未完工项目的担忧可能导致住宅销售持续下降”

——分析师Kristy Hung

从长远来看，中国人口老龄化，出生率下降和经济减速意味着房地产行业风生水起的日子一去不返。

法国外贸银行亚太区首席经济学家Alicia Garcia Herrero表示，鉴于房地产业占到了实际经济增长的三分之一比重， 与2009年房地产泡沫破裂前的西班牙情况类似，政府需要将这个比例恢复到全球平均水平”。

“我认为我们不会看到V型复苏，” Garcia Herrero说。“中国政府不希望这个行业在太长时间内保持太快速的增长。”