为要结婚的儿子张罗买房，几乎已成为韩国家长的「义务」。（法新社）

国际特稿

韩国国土研究院上月发布的研究报告显示，韩国家庭首购住房的户主平均年龄推迟至43.3岁，比2016年的41.9岁晚了1.4岁，而分析员根据韩国KB房地产今年3月的统计则指出，加上生活费用，韩国中产阶级最长可能需时30年才能在首尔拥有自己的房子。绝大多数韩国人其实都很清醒:希望在首尔首都圈拥屋等于做梦，梦里心花怒放，醒时很伤，周而复始。

韩国国土研究院6月发布的研究报告显示，根据过去四年计算，韩国家庭购买首套住房的平均年龄为43.3岁，这比2017年的43岁晚了0.3岁，较2016年的41.9岁晚了1.4岁。

在首尔买房是许多韩国人的最大心愿，可是要实现拥屋梦很难。到底有多难？最新调查显示，打工一族不吃不喝平均14年才买得起。

韩国KB房地产同一时候发布的2019年3月统计显示，首尔房价所得比（即“房价”除以“家庭年收入”）为14.1，意味着在首尔买房需要14年的净工资，去年同期则是12.1。买房压力明显增加，不吃不喝当然不可能，分析员指出，把生活费用也算进去，中产阶级最长可能需要30年才能拥有自己的房子。

婚前就织拥屋梦　上班族夫妇美梦成双

38岁上班族白承哲夫妇在婚前就齐心打拼，如今在首尔拥有两套房子。夫妻俩都是釜山人，八年前结婚时，白承哲获得父亲给的5000万韩元（约5万8000新元）成家费，加上小俩口共存的5000万韩元，以及向银行贷款1亿6000万韩元（约18万5000新元），才在当时房价相对便宜的首尔大林洞买下了面积99平方米的新房，价格2亿6000韩元（约30万新元）。

白承哲接受《联合早报》访问时说：“当时我们俩的年薪加起来约7000万韩元（约8万新元），婚后为了还房贷，省吃俭用，几乎没在外边吃过饭，用四年还清了房贷。那时候，我们忙着挣钱还房贷，也推迟了生育计划，当时的目标只有一个，就是赶紧还清房贷。”

韩国有“住宅请约制度”（住房认购储蓄制度），政府根据“请约金”（民众在银行开立专门账户，每月存入一定金额的住房认购定金）的缴付情况、年限，以及其他条件来决定购房先后次序。由于竞争非常激烈，韩国人一般认为，抽到“住宅请约”就像中了彩票。

当时已有住房的白承哲在2017年抽到首尔东大门的112平方米新公寓。当年政府还未修改条例，拥房者也可申请“住宅请约”，还可向银行申请房贷达70%。白承哲因此买下那个6亿2000万韩元（约72万新元）的公寓单位，今年房价已涨到11亿韩元左右。

白承哲承认自己非常幸运，因为当局去年修改了条例，限制拥房者申请，把购房机会优先让给无房者，银行房贷也限制在房价的40%左右。

白承哲坐拥两屋羡煞旁人，但他坦承负担颇重。“虽然今年3月住进了首尔东大门的新公寓，但是偿还房贷的压力非常大。”

他向银行贷款4亿韩元（约46万新元），每个月得偿还160万韩元（1847新元），两个孩子的课外辅导班费用也不少，虽然房贷压力大，他还是很满意当下的生活。“有了房子以后，感觉生活比较稳定。新家周围环境更舒服一些，我对现在的生活很知足。”

新婚夫妇选择“传贳房”做新房

白承哲的例子在韩国毕竟属于极少数。在目前房价飙升的情况下，如果没有父母的帮助，一般韩国年轻人很难在首尔拥房。尤其是在富人聚集的首尔江南区，一套100平方米的最普通住房，至少要12亿韩元（约138万新元）。

买房难，于是许多人选择了住进“传贳”（Jeonse）房。

“传贳”（贳，汉语拼音shi，读音“是”；意为出租、出借）是韩国特有的租房制度，分为“传贳”和“月租”两种。

“传贳房”不同于每月交租的方式，在传贳合同期内（一般为两年），房客须一次性支付“传贳金”（押金。金额约为房价的50%至60%。银行提供传贳房贷服务），房东可在合同期内使用押金（譬如投资），合同到期则须全额退还给房客。传贳房为买不起房子的人解决了居住问题。

韩国KB国民银行去年对申请房贷的5万4000对新婚夫妇进行调查，结果显示，84.9%新婚夫妇住进传贳房，购买新房者仅15.1%，首尔新婚夫妇住进传贳房的比率高达92.3%。

姜赫秀（42岁）是首尔一所大学的讲师，五年前结婚时利用家里给的3亿5000韩元（约40万4000新元）成家费，在江南区租了110平方米的传贳房。

他说：“我从小在首尔江南长大，不想离开江南，但江南房价昂贵，只好选择住进传贳房。如果是新盖的公寓，110平方米的传贳房至少超过10亿韩元（约115万新元），我和妻子决定住30多年前盖的老房子，因为老房子的房东，不会涨传贳金。”

结婚10年的朴裕妍（37岁）在银行工作，结婚时利用双方家里共给的3亿韩元（约34万新元）在首尔买了一套公寓，四年前卖掉房子，搬到婆家附近的江南区的传贳房。

她说：“四年前搬来江南区道谷洞的时候，传贳金5亿韩元（约58万新元），两年前房东调涨传贳金至7亿韩元（约81万新元），父母帮我们垫了2亿韩元（约23万新元）。现在的传贳金差不多是四年前的房价，很后悔当时没买房，现在房价已涨到12亿韩元（约138万新元）。

“现在房价不便宜，我打算多住两年传贳房，再决定要不要买房子。江南房价从来不会下跌，但周围环境好，我还是希望落户江南。”

首尔江南区不仅是大企业总部和豪华购物商场的汇集地，也有很多名校，是黄金学区之一。对子女教育极其重视的韩国人为了给孩子最好的教育环境，可以不惜卖掉房地产，然后到江南地区住传贳房。这就是为什么江南的房价一直都是首尔最昂贵的。

利率下降　“传贳＋月租”因运而生

近年来，传贳房市场也面临越来越严峻的挑战。

在银行利息高的年代，房子业主仅凭传贳金的利息就有相当可观的收入，但随着利率不断下降，传贳金对于业主的吸引力越来越小，更倾向把房子供作月租房。

月租房对房客的压力太大，目前市场出现了一种“传贳＋月租”混合租房方式，即除了传贳金之外，房客每月还须付一定的月租。

帮子女成家　韩国社会共识

一般韩国父母都认同，帮助儿子成家，给他买房或准备传贳金，是作为家长的义务。这也形成了韩国社会的共识，有些父母甚至不惜将毕生积蓄给了孩子，可是房价持续高涨，教许多父母倍感力不从心。

金女士（71岁）说：“父母总是希望子女能过得好。五年前大儿子结婚，我为他准备了3亿8000韩元（约44万新元），现在还得为小儿子的房子操心。韩国人一般认为，结婚时男方至少要准备传贳房，现在传贳房也不便宜，压力真的很大。”

另一姓金的60岁女士当了30年的皮肤护理师，25岁女儿来临10月结婚，女婿刚在首尔郊区河南市买了新房，30平方米，1亿韩元（约12万新元）。

金女士说：“现在，如果父母不帮忙，孩子结婚根本没有储蓄买房。看到30平方米的小房子，很想给一点钱让他们搬去大一点的房子住，但我自己也得为退休生活做准备，不能拿养老钱给孩子买房。其实不管是儿子还是女儿结婚，父母面对的压力都很大。”

据2016年的统计，韩国65岁以上老年人贫困率达46.5%。韩媒舆论认为，大部分老人将大部分金钱用于养育子女与赡养父母，没能为养老做好准备。

舆论：政府须灵活解决住房问题

韩国舆论认为，首尔地区住房供给不足，文在寅政府的住房政策又过度偏于遏制住房投资需求，导致没房子的人购房更难。要解决住房问题，政府应该改变政策并采取灵活做法。

韩国总统文在寅执政两年以来，为了遏制房地产的炒作和投机活动，先后推出了一系列严格调控楼市的政策。主要政策之一是标出投机过热地区，如在首尔四个地带（江南、瑞草、松坡、江东）阻止投机资金流入。

当局也收紧房屋贷款、强化综合房地产税课税（对持有多套房地产的人征收最高达60%转让税）、在首尔市及首都圈兴建30万套公共住宅等。

然而，当局始料不及的是，这一系列政策不但没能抑制首尔的房价，反而加大了买房和供房负担，民间怨声载道。

据韩国鉴定院统计，2019年4月，首尔的公寓平均售价为8亿韩元（约92万新元），比文在寅刚上台时（2017年5月）增加了2亿3000万韩元（约27万新元），上涨了40%，而当局确认为投机区的首尔四区，公寓平均价格涨幅更超过40%。

卢武铉开启“江南不败”时代

韩国建设产业研究院的杜成奎指出，目前的住房政策从遏制投资需求出发，房屋贷款收紧，加强税金负担等，很难说是成功的政策。

文在寅的住房政策内容几乎和前总统卢武铉的一样，都锁定了拥有多套住房的富人。文在寅曾是卢武铉的秘书，目睹卢武铉住房政策的失败，因此他上台后实施了更严厉的管控政策。

据了解，2003年至2008年卢武铉执政时期，韩国房价上涨最迅猛，飙升因素离不开房地产投机活动。

2006年11月13日，韩联社发表一份报告《首百名拥房多套者拥房现状》，指出韩国拥有住房最多的100人拥有房地产共1万5464套，即平均每人有150多套。另一份《家庭拥房现状》报告则披露，韩国拥有三套住房以上的家庭达88万户，其中40%居住在首都圈。

分析指出，卢武铉政府瞄准拥有多套房子者，不断推出抑制投机活动的政策（如将拥有多处住房者的不动产税提高六成等），结果房市待售房子突增但没买家，房屋买卖交易锐减引发了连锁反应，市场上的传贳房少了，人们转而借钱买房，反而助长了房价快速上涨。单是2005年到2006年这一期间，韩国的平均房价涨了13.8%，首尔地区房价涨幅更超过24%。

卢武铉政府刚上台的2003年，首尔江南区公寓每平方米价格为1970万韩元（2万3000新元），2008年涨至4210万韩元（约5万新元），涨幅达113%。首尔其他地区公寓的每平方米价格，也从1120万韩元（1万3000新元）涨至2050万韩元（2万4000新元）。

从那个时候开始，韩国就流传“江南不败”的神话，意即在江南投资买房稳赚不赔。

业界：政府应兑现兴建公共廉租房承诺

韩国全国人口超过5100万，五分之一集中在首尔地区，这一趋势还在扩大。

韩国开放数码大学教授崔铉一认为，以首尔为中心的首都圈房子供不应求。目前韩国住房普及率（住房供应量）大约103%，还不到先进国家的110%水平。尤其是首尔住房普及率为98%，住房不足直接影响首尔郊区住房状况。

首尔市内已无可供开发地皮，政府停止30多年历史老公寓房的重建计划，势必导致首尔住房问题更趋严重。

业界人士指出，卢武铉政府的经验显示，遏制住房需求的政策不能控制房价上涨，提高多房业主转让税只会造成租赁房源供应短缺。

业界希望文在寅在剩余三年任期内采取更灵活的住房政策，并继续兑现“向社会提供25万个公共廉租房”的竞选承诺。