深圳前海是中国近年来重点发展的商务区，但不少企业目前只在前海挂靠地址享受政策优惠，租下办公室的企业也未开始运作，人流量较少使这个被誉为“特区中的特区”显得有点冷清。

位于广东省深圳市西部的“前海深港现代服务业合作区”，旨在利用毗邻香港的区位优势，通过制度创新推动粤港两地现代服务业和科技创新。

这项计划自2010年启动以来，一系列优惠政策吸引了大批高新科技、金融、服务业企业进驻。截至2022年底，前海三湾片区（妈湾、前湾、桂湾）已有超过10万家企业注册。

但人员流动并未明显反映出来。本报者近日走访前海发现，即使是普通工作日，除了桂湾一带人流量较多，大部分地区人烟稀少。一些办公园区寂静无人，有的还在招租，已入驻的企业有些大门深锁，没人上班。

在前海金融业上班的刘先生告诉《联合早报》，他所在的写字楼有近一半的办公室是空的，有些虽然被租下，但没人来上班。

深圳办公楼市场过去三年整体空置率持续处在高位。根据仲量联行发布数据，截至2023年首季，前海甲级办公楼的空置率达30.1%，在深圳商务区中最高。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰受访时说，前海作为新兴商务区，大部分办公楼在2019年后才开始落成交付，空置率偏高为正常现象，过去三年疫情影响了中国大陆和香港的人员往来，一定程度上也拖慢了前海的整体发展。

由于前海早期的办公场所不足，官方允许企业挂靠地址，无需实体办公。随着办公楼陆续建成，前海管理局在2018年提出“企业归巢”行动计划，通过一系列补贴吸引企业回归。

不愿具名的深圳学者研判，前海目前看起来比较空，主要因为回巢的企业不够多。很多产业，特别是服务业依然只是挂靠地址来享受政策优惠。

他说，一个新商务区的成立得靠产业支撑，但前海的城市功能还有待完善，产业和人才聚集不够。“前海的未来无疑是中国一流的商务区，且会超越很多国家，但它必须经历历史沉淀和若干年的发展才能达到。”

中国中央政府在2021年宣布将前海的总面积增加约七倍，由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，以深化前海的改革开放。

北京大学汇丰商学院管理学助理教授汤一诺解析，前海的面积一下扩大，人流稀释难免使该城区显得比较空。但他认为这是暂时现象，随着前海在金融、法律、专利等制度逐渐成熟，城区设施配套更完善，选择到前海工作和生活的人就会增加，前景还是非常乐观。

他说：“深圳的中心区没有一个固定位置，且一直在往西移，从最早的罗湖到福田、南山，现在到前海，但这个移动可能还需要一点时间。”

虽然前海整体人流量不高，但有企业认为这恰恰是适合他们办公和进行创业的环境。

深圳昇旸光学科技公司负责人尤先生说，目前入驻前海的企业主要为金融和科创产业，对人流量没有需求，安静的环境更能让人专心工作。

从事农业系统研发的深圳前海神农未来科技公司执行董事田原瑞指出，前海的发展虽处于初期阶段，但创新氛围浓厚，是适合年轻人创业的热土。梦工厂是前海管理局2014年为深港青年设立的创业基地。

在前海有投资项目的新加坡商人吴荣森认为，前海提供了市场重新洗牌的契机，较低的入门槛让新兴企业有更大的发展空间。他说，前海与粤港澳大湾区高度连接，整个区域具备研发、制造、销售的完整产业链条，驻扎在前海的企业可以加快业务扩张的步伐。

深圳环达商务服务公司创办人何锦说，随着深港两地恢复人员交流，港企对前海的投资意愿有增加的趋势。但大部分优惠政策主要针对港企，外企对前海的投资兴趣不是特别强烈。

新加坡商会华南区执行会长刘文添也说，前海为外企提供的优惠政策与深圳其他地方大同小异，配套设施不足，企业迁移的诱因不大。

不过，考虑到前海在人才、制度创新等方面的政策扶持力度，以及前海与粤港澳大湾区即将实现互联互通，刘文添相信陆续将会有更多外企希望借助这个优势到那里发展。