全球房地产市场都在经历震荡调整，震动最厉害的莫过于韩国，一路狂跌的房价已经让不少韩国人心痛如绞。韩国首尔富人区——江南区曾经叫价32亿韩元（约335万新元）的一处房产，现在已经跌至23.5亿韩元，降幅达到26.5%。当地不少地产商开始给新房打七折，甚至承诺买房子送奔驰（马赛地）汽车。尽管如此，韩国房价依旧崩得不可收拾。据统计，韩国整体房价已连续9个月下跌，首尔的部分公寓售价急降30%至40%，但成交量仍较高峰期暴减超过70%。

更让韩国人忧心的是，楼市很可能会重蹈日本覆辙。当然，就这个问题，首先要解答的是：何谓日本覆辙？

中国最大地产商万科的前董秘谭华杰，曾基于27个可以追溯20年以上房价增速数据的国家和地区的数据，予以分析，他发现很多国家在房地产崩盘之后，还可重回升势，即这些国家仍然遵循着经典地产周期运行。但他也惊讶地发现，日本是个例外——这个国家的房地产市场从1991年崩盘以来，到他研究时止，近30年里一直处于持续下跌的状态，创了发达国家地价下跌近30年的最长纪录；也是房地产市场泡沫破裂后，近30年依然未能恢复的唯一个案。

为此，美国经济学家、哈瑞·丹特基金会主席和创始人哈瑞·丹特（Harry S. Dent）将日本描述为已经陷入“昏迷经济”。它是指经济像急诊室里脑电图变成一条直线的病人，虽然用尽各种生命维持手段（如量化宽松乃至负利率等刺激手段），也几乎无济于事，经济始终不升不降，水平线运行。具体到房地产，他甚至在一本书里，用上了“安息吧，日本房地产”这样的子标题。更重要的是，截至目前，我们仍然看不到有即将走出这种困境的征兆。

那么问题来了，日本的房地产为什么会爬不起来呢？加息固然是原因，但更深层次因素或来自人口问题。对此，有进一步了解日本人口问题的必要。

像大多数国家一样，二战后的1947年到1949年间，日本也迎来战后婴儿潮。这个年龄层的人被称为“团块世代”，是1960年代中期至80年代推动日本经济快速发展的主力。1962年开始，年满15岁的团块世代婴儿们开始陆陆续续步入劳动力市场。由此，15岁至64岁总劳动力一直在不断增加，日本国力也在不断增加，到1970年代后期，甚至有人认为日本才是真的世界第一。于美国人而言，当时的日本已对它构成相当的威胁，有美国学者甚至认为，日本人无法通过军事力来占领美国，如今要改由经济力来和平占领了。虽然在整个经济快速发展时期，日本也出现过不少社会问题，但由于国力在增强，社会问题在发展中得以消化。政局也稳定，首相不但能够做满任期，而且还能连任。

正如日本学者小岛明所指出的：“人口动态并非某一天突然发生，而是一点一点，但实实在在地变化。其对社会经济政治乃至国际关系的影响也是一点一点，但实实在在地渗透。往往积累一段时间后，变化就成为显而易见的，只是最初这种变化不易察觉，或者人们对此视而不见。”

繁荣之下，却存在隐忧，随着经济增长而膨胀起来的民族自信心，也将最须关注的问题给掩盖了。随着经济的发展，避孕工具普及和堕胎合法化，日本生育率开始持续下降，早于1955年至1960年期间，日本就步入所谓人口替代的生育（Replacement Fertility）门槛，即人口出生率下降到2%稍多一点，刚好够维持一个社会总人口的稳定。

到1974年，日本的生育率首次低于维持人口正常置换的2.1个孩子的水平。到1970年代末至80年代初，日本开始呈现老龄化的初期症状，人口问题就此开始逐渐凸显。

于日本而言，1992年是个具有标志性的年份。这一年，15岁至64岁总劳动年龄人口正式步入拐点，此后一路下降。与劳动年龄人口一同步入拐点的还有日本的经济，此后便一直处于长期停滞状态，以致哈瑞·丹特以“昏迷经济”来形容日本经济的这种走势。也就是说，1992年是日本经济正式由人口红利周期转入人口赤字周期的分界点。

事实上，有关房地产的很多分析，也都指向人口这一因素。譬如，早年香港《南华早报》的一篇评论文章就认为，东京人口流动性虽然很强，但人口增长幅度仍然难以支撑房价上涨。

更要紧的是，日本的人口结构决定了目前仍无力消化这些老问题；从目前的人口趋势来看，未来恐怕也很难再解决好这些问题。2005年，日本国立人口及社会保障问题研究所公布一份预测报告，显示如日本的妇女总和生育率继续维持在1.25的水平——大大低于妇女生育更替水平（妇女总和生育率为2.1）——那么在今后50年里，日本人口将减少30%，即到2055年的时候，日本人口将不到9000万人。极度老龄化又极度低出生率，再加上不是移民国，意味着人口增长乏力，没有来自当地市场的实际需求。

遗憾的是，这也正是困扰韩国的大问题。

事实上，韩国的情况可能比日本更糟。2018年的韩国总和生育率为0.98，是经合组织37个成员国中唯一生育率低于1的国家，同时为全球最低。经合组织各成员国的平均生育率为1.63。2019年以后，韩国总和生育率进一步下滑，2020年仅为0.84。2021年，韩国统计厅发布的《2021年出生和死亡人口初步统计结果》显示，总和生育率又进一步下降到0.81。由于韩国低出生率和老龄化加速现象持续，0至14周岁的人口比重为12%，不及全球平均值（25%）的一半。日本与韩国相同，处于最低水平。与之相反，65岁以上的人口比重为17%，高于世界平均值的10%。

当然，韩国央行为驯服通货膨胀问题而剧烈加息，以及年轻人开始纷纷躺平，也是原因之一。

题外话是，与日、韩面临同样困境的还有中国，那么中国楼市距离今天的韩国楼市还远吗？我的回答是：远乎哉，不远矣。一旦货币政策进入加息周期，再叠加其人口周期因素时，中国楼市大概率会步日、韩后尘。

（作者是中国经济学者、财经专栏作家）