观望半年多后，身在中国二线城市的朋友J今年初终于下定决心启动房屋置换，想要卖掉一家人住了20多年的“老破小”，提升到较新的高层电梯房。

一边想尽快卖老房子套现，一边又要到二手市场寻觅心仪的房子，J同时体验了一把当下的卖方市场和买方市场。

J的老房子在各大交易平台挂了几个月，每次满心期待接起中介的来电，等来的都不是看房的预约，而是中介苦口婆心劝她降价。上周终于迎来第一个上门看房的潜在买家，可对方看了一圈最终没有下文。

一年前，J的小区里同类房子成交价超过160万元（人民币，下同，约30万新元），如今J已经把挂牌价降到145万元，心理价位更是调到了130万元。J担心房子留多一天，价格就会跌一天，没有最低，只有更低。

与此同时，在买方市场中，J成了那个“提着大刀砍价”的人。几天前她看到一套关注已久的房子，价格从最初挂牌时的399万元降到389万元。和身边的亲戚商讨后，亲戚建议她出价350万元试试。

直接杀价近40万元，在她看来简直是天方夜谭，要知道350万元的价格比几年前小区发展商出售的价格还低一大截，卖家起码得亏二三十万元。岂料房屋中介同房东沟通后，对方竟然答应约见面谈一谈。

这反倒让J左右为难起来。看到房东愿意“割肉”出售，她怕过了这个村，就没这个店，却又担心现在匆忙进场，自己反而成了那个“接盘侠”。J很清楚，中国的房地产市场早已过了那个闭着眼睛就能赚钱的年代，但节节下探的市场底线又在哪里，她心里没有底。

中国楼市的这番光景，实在让人唏嘘。回想起来，大概七八年前，楼市完全是另一番景象。在那个不见上涨“天花板”的年代，市场充斥着生怕错过投资机会的焦虑。一些北京、上海等一线城市的住宅，房东甚至能在一天之内坐地起价三次，直接上涨数十万元。当时曾流传一个套用自周星驰电影《大话西游》经典台词的段子：“曾经有一套房子在我面前，我没有珍惜，等到失去的时候，我才后悔莫及。”

如今的中国楼市，弥漫着另一种买房就可能亏本的新焦虑。卖家别说坐地起价，能不“断崖式”降价卖房都已是谢天谢地。有中国舆论形容，现在许多卖房人，最惨痛的教训就是没有好好珍惜第一个出价的人。同样是《大话西游》的段子，现在成了“曾经有一位真诚的买房人出现在我面前，我没有珍惜，等到失去的时候，我才后悔莫及”。

在经历2021年上半年楼市一片大好后，中国房地产市场在严格的限购措施，以及控制房企杠杆的“三道红线”限制下由强转弱，叠加疫情对中国经济的冲击，楼市一蹶不振。

如果说这两年楼市下调是挤掉泡沫的过程，下来房地产市场预计还将面对新挑战，也就是去年7月中共政治局会议对房地产市场作出的新研判，即“供求关系发生重大变化”。

这个新形势的背后，不是简单的市场情绪问题，而是有好些不可逆转的因素。中国生育率下滑，整体人口萎缩，住房需求自然少了。此外，过去数十年高速推进的城镇化步伐正在放慢，中国民众的人均住房面积也已明显提升，这意味着人们的基本房屋需求已经满足。

在房地产市场火热的年代，大批新住宅拔地而起，如今一些三四线城市的楼盘，即便没有陷入房企倒闭后的烂尾危机，也面对房子建好后，没有人入住的空城窘境，好些崭新的小区，到了夜里每栋楼只看到零星几户亮着灯。

这轮楼市的调整，也打破了中国民间对房地产“只涨不跌”的信仰，人们不再乐观地认为炒房能致富，而是更清醒地看到楼市的供求现实，也因此在买房上回归理性。这也意味着官方即便松绑限购政策、出台购房补贴，也很难在短时间内激起民众的购房欲，难以撬动市场。

这样的局面从长远看是好事，楼市挤出泡沫，民众回归理性，房子不再是炒作牟利的工具，而是回到它本应发挥的住所作用。但这个调整的过程中，中国社会得付出代价，在房价暴涨时代进场的人会面对“割肉”；行业的萧条会波及整个产业链的从业者；一些不幸的购房者可能得为烂尾楼焦虑奔波；楼市低迷带来的负面财富效应，还会冲击社会信心。

即便房地产市场的震荡没有引发大规模金融危机，这一系列问题就足以引起警惕，而如何让楼市平稳着陆，尽可能减少这个新形势对每个普通人的冲击，将是官方不得不面对的问题。