冯嘉年:万一房子建太多?

时间:2024-09-15 07:45内容来源:联合早报 新闻归类:观点评论

冯嘉年:万一房子建太多?

“花86万元买一间三房式组屋,算贵吗?”

我问ChatGPT,它回答:“一般而言,算贵!”

接着,它有条不紊地教我从地点、便利、状态、地契、未来增值空间等各方面考量,甚至好心提醒,即使在黄金地带,三房式组屋也很少超过七八十万元,花86万元买三房式组屋,若地点条件优越尚可合理化,但最好还是仔细研究或找专人咨询。

生成式AI像老朋友般,理性与感情兼备,数据考证也到位,若我们每天做大小决定都能这么问个卦,世界应该会更和平。

然而同样的问题几个月后再问,看法还是不是一样,就难说了。毕竟86万元是8月底才在红山一带创下的三房式组屋最高成交价,绝无仅有。不过,当市场有了新标杆,周边类似单位就有新的估值参考,若有卖家出来拉高,又有人买,80万元的三房式组屋就会越来越多。

美国联邦储备局本地时间下星期四(9月19日)很可能开始减息,若接下来询问AI时补进“减息周期开始”这个新发展,搞不好AI再算算,就觉得80万元划算了。

条件好的房子卖高价无可厚非,怕的是条件不够好的房子也被炒高,将功课做不够或害怕错失良机而冒进的买家套牢。

这几年的市场走势有点吊诡,明明利率很高,物价很贵,人们的实际收入增长这一年来已放缓,私宅和租赁行情也慢了下来,但转售组屋价格却加速上涨。

冠病疫情前,政府在2015年至2019年间每年平均推出1万6200个预购组屋单位,过后为了应付激增需求,从2021年至2025年将推出10万个单位,平均每年2万个。

预购组屋需求主要来自新婚国人,2015年至2019年间,新加坡每年平均有2万3600对公民注册结婚,2020年疫情暴发跌破2万对是特例,2021年至2023年间每年平均有2万4200对新人注册,所以疫情前后其实差不多。

这几年新组屋供应大增,除了追赶可能滞后的供应,也是为了消化整体住房需求涌现的多个短期因素,包括私宅降级者和外来居民。

然而,转售组屋价格过去四年半上涨逾四成,有多少是因为刚性需求和实际财富增长,又有多少又是买家害怕错失的情绪所致?当这些短期因素消退,长期供需会是怎样一种光景?这五年10万的新供应又会不会在将来逆袭,让我们懊悔当初其实不必建这么多房子?

单单从AI代替人工的趋势看,将来当人人都能做得更多更好,维持长期经济增长所需的人力和消费体量或许会大调整,须引进的人力乃至填补人口替代率落差所需的人口都可能减少,稀释长期住房需求。 

我2018年搬到武吉巴督西的新组屋区,看着对面的登加新镇一栋栋新组屋一天天叠起,一户户人家入住。我这一区虽已建得八八九九仍不遑多让,仅存几片空地最近都划好地盘等着开工。偶尔跑步途经一座小山坡,我心里总想,若这片高地能保留下来弄成空中花园,该有多好,毕竟停车场顶楼加盖的小花园,真的不能比。

(作者是《联合早报》视频主任)

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