2021年以前，中国楼市只要政府出台房地产调控政策，市场一般都会认为这是政府在托市，房价又会上涨。无论是住房的投资者还是住房消费者，都会利用银行信贷杠杆涌入市场，房价会继续推高，房地产会进一步繁荣。但是，从2021年下半年开始，出现房价全国性的普遍下跌，尽管政府同样在推出各种各样的救市政策，无论是中央级还是地方级，市场对这些政策反应都十分平淡，至多也是昙花一现。当前，全国各城市的房价更是继续向下调整，甚至越跌越深，暴跌或腰斩。

最近，中国房地产研究机构中指研究院发表的报告指出，7月，中国100城二手房平均价格为每平方米1万4653元（人民币，约2717新元，下同），按月下跌0.74%，已经连续27个月按月下跌，按年下跌为6.58%。这也意味着中国房价下跌是全国性和普遍的，中国吹起的巨大房地产泡沫正在爆破。现在市场担心的是，房价全国性的普遍暴跌，肯定会对社会经济生活带来巨大的冲击及风险。估计这也是大陆政府二十届三中全会《决定》把防范和化解房地产风险，作为当前主要任务的原因所在。

现在的问题是，两年多来，中国绝大多数城市房价跌幅如此之大，是不是已经见底，是不是市场调整周期已经进入后半场？问题并非这样简单。因为，前20年中国房地产聚积这个泡沫的原因，可能是有些城市主要因投资者过度炒作，让房价在短期内翻倍暴涨，要让这些城市的房价回归理性，房价腰斩或暴跌是不可避免的；有的则是这些城市住房供应增长快速，导致严重过剩，居民的住房购买力消耗殆尽。

当然，最重要的是2021年以前的中国房地产市场，基本上是一个以投机炒作为主导的市场，不仅投资者把购买住房作为赚钱工具，利用金融杠杆把房价不断推高，把房地产泡沫吹得巨大，而且住房的投资者出价水平，永远高于住房消费者的出价水平，把住房消费者挤出市场。当泡沫破灭，市场性质发生根本性变化之后，由投资为主导的市场转化成消费为主导的市场，购买住房不仅无利可图，甚至要承担巨大风险，住房的投资需求会立即消失得无影无踪，只能转化为消费需求。

但是，由于住房投资者的出价水平与住房消费者存在巨大差距，住房由投资需求要转化为消费需求，就得让房价不断向下调整。房价要下调到满足绝大多数居民可承担的支付能力，是一个漫长过程，住房的消费需求只能在这一过程中，一点一滴释放出来。

比如，从2021年下半年开始，中国各城市房价都在下跌，甚至于暴跌，但是2024年上半年，全国100个重点城市的房价收入比为10.6（比2023年同期下滑了7.4%），一线城市房价收入比为26.3（深圳为34.9）。目前中国房价收入比，与联合国测算出较为合理的房价收入比指数3至6相比，仍然处于较高水平。如果以联合国指数下限3为标准，当前中国100个重点城市的房价收入比高于3倍以上，房价还得下跌三分之二以上。如果以联合国指数的上限6为标准，当前中国100个重点城市的房价收入比还高出44%，还有44%的下降空间。深圳及一线城市的房价收入比更是高得离谱，房价下调空间非常巨大。

在时间上，中国房价是否回归到理性水平，或绝大多数居民有能力承担的水平，就目前来说是相当不确定的，得看以前房价上涨幅度，泡沫有多大，也得看当前房价下跌幅度是多少，房地产泡沫是否挤出了。否则，尽管房价下跌幅度不小，但房价上涨时的幅度更大，房地产泡沫可能没有全部挤出。在这种情况下，绝大多数居民还是没有能力进入市场，住房的消费需求还是无法释放出来。这些居民在什么时候进入市场，同样是相当不确定的。所以，根据这些情况来判断，中国楼市价格向下调整还是一个漫长过程，至少需要两年以上的时间。

作者是中国经济学家