这一年来，德国房地产陷入寒冬，几近每隔几天，都会有建商发生财务危机的消息传来，最近的危机是欧洲房地产巨头、资产达270亿欧元（约393亿新元）的西格纳（Signa）在11月29日宣布破产。德国房地产危机被部分媒体解读为像中国“房住不炒”的恶果，似乎和中国房地产问题类似。

德国对租金管制由来已久，但近些年上升太猛，在2015年推出比较全面的租金管制法，和现在的危机在时间方面对不上。尽管两国房地产企业同样面对资金链断裂的危机，但中国是住宅供应过剩，德国则是供应不足，更大的差异在于中国人大多数财富集中在购买房屋上，多数德国人则只是租客，房地产危机对他们的个人资产影响没有那么大。

德国房地产行业占国内生产总值（GDP）比率不低，约12%左右，房地产低潮也会导致建筑工人需求减少，使得失业率攀升，这些工作多由新移民充当，他们处于失业状态，就可能造成治安恶化。和其他发达经济体比较，美国房地产占GDP的比重是12.88%；令人意外的是，根据《财新》媒体今年3月的报道，中国房地产占GDP的比重并不如美国和德国高，只有7.3％，乍看之下问题没那么严重，但根据中国经济学家任泽平的统计，房地产带动产业链的贡献则占9.9%，两者相加达17%。

和德国不同的是，中国房地产开发也和地方财政收入，以及相关的地方债、城投债问题高度相关，足以构成金融的系统性风险。而且，由于大部分中国人民财富集中在房地产，房地产的下行趋势将使人民资产减少，并由于资产减少衍生出消费乏力，对内需构成负面影响。

相比于发达经济体，德国房地产的投机活动是较少的，而且相关的租务管制、开发条款限制在德国建立已久，因此这一轮房地产危机的源头，与“房住不炒”没有太大关系。主要问题有两点：一是俄乌战争引致的建筑成本上升，而房地产商不能将成本转嫁于买家；二是随着美国加息周期，房地产商融资困难，因此破产浪潮接踵而来。

德国危机与中国相反

如上所述，德国与中国的房地产行业有着相同的病征，但其影响却完全不一样。中国需要提振投资者对房地产行业的信心，有资金投入，房地产行业才有希望重回上升轨道，解决烂尾楼等问题。但德国直到目前为止，房地产价格仍处于上升当中。房地产公司陷入困境，其中一个原因在于德国式的“预售房制度”，购买房屋的支付过程和工程进度分期挂勾，每推进若干个百分比，买方才支付相应百分比的购房费用。

最近预期落成的德国房屋，大多都是在冠病疫情前签订购房合同的，但在疫情和俄乌战争冲击下，房屋建筑成本大幅度攀升，但发展商无法将成本转嫁，除非暗地里降低房屋质量以迁就价格。另一方面，在美国加息浪潮下，房地产公司也难以通过金融手段融资，欧洲房地产公司一般通过发行债券以融资，但在高息环境里，主权债券的利息回报都比房地产公司有吸引力。在恶劣的融资环境当中，房地产公司除了建案违约，就只能走上破产一途了。

诚然，德国房地产行业的寒冬对经济影响不少，目前德国失业率已攀升到5.9%了，在短期内由于建案违约，也使得房屋供应更加稀缺，使房价和租金有进一步上升的空间，朔尔茨政府本来承诺每年将建造40万户住宅单位，但在去年只达到75％的进度，今年上半年申请动工的建案更只有13万5000户，房屋短缺将使德国吸纳难民的能力不足，难民问题会成为更大的社会问题。

但与亚洲国家高昂的房屋价格以及金融风险相比，德国的房地产危机仍不属于金融的系统性风险，德国政府需要做的主要有三点：一是降低通胀，今年9月通胀已下降到去年2月以来的低位，能源与原料危机已见缓解；二是救急，为财政艰困的房地产公司提供流动性，以渡过难关；三是参与调解发展商以及购房者的矛盾，让发展商在建筑成本高扬的情况下，可以转嫁成本。

德国房地产与中国有本质上的差异，中国经历了多年的房价飞涨，现在迎来下跌的趋势；德国则是近几个月尽管租金下跌，但房价却持续上升；中国住房供应过剩，德国则是供应不足。因此德国的问题在于让房地产公司获得盈利，问题就自然纾解，短期内伤筋但不会影响德国经济的元气。

作者是旅居德国香港媒体人