评论:无需唱衰中国房地产市场

时间:2023-09-01 11:10内容来源:联合早报 版阅读:新闻归类:观点评论

来源:《旺报》

《旺报》社评

中国房地产市场连番暴雷,屡传房企债务违约与相关理财产品逾期无法兑付的报道。先是中植集团旗下央企中融信托出现偿付问题,接着房地产模范生碧桂园也因亏损过高无法支付美元债券票息,引发流动性危机。加上北京及上海商办地产龙头SOHO中国为避免交叉违约,正积极与贷款人协商,准备进行公司债务重组,有人担忧中国版雷曼时刻即将上演。

官方放软 政策松绑

中国房地产情势严峻,确实不容小觑,但中国房市低迷并非新闻,相较两年前恒大风暴,中融及碧桂园事件的严重性与影响范围要小很多。数字会说话,对比前后两次风暴核心的恒大及碧桂园财务数字,无论整体流动性、债务结构与财务体质,后者都明显优于前者。以中国官方衡量房地产公司体质的“三道红线”作为基准,即剔除预收款后资产负债率不得大于70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1,碧桂园2022年最新三项数字可说是完美达标,分别为69.4%、40%、1.6倍。相对地,恒大在出事前的2021年,这三项数字分别为81%、152.9%、0.47倍,无一达标。

从总体政策来看,自恒大事件爆发后,中国官方处理房地产态度逐渐放软,政策也从严控转为松绑,甚至转向刺激,政策调控压力不似两三年前那样紧绷。例如,根据近日中国央行发布的第二季货币政策执行报告,“房住不炒”字眼已被拿掉,转而出现的是中央将适时优化房地产政策,如落实金融16条、加大对住房租赁及建设等金融支援、延长保交楼贷款支持等,此都表明现阶段中国中央不会眼睁睁坐视房地产风暴持续扩散。

值得注意的是,中央政策转向支持,对于位处风暴核心的房地产业者来说,绝对是一剂强心针。尤其是像碧桂园这类模范生,由于财务体质相对较好,只要政策支持,通常能够靠着自身营运能力,安度难关。比如,光就流动性负债而言,碧桂园大部分集中于银行贷款与合约负债(预售屋款项)这两项,加总比重高达六成。代表最新通过的银行贷款展期、保交楼等措施,能够有效发挥作用,可望降低后续违约与相关外溢风险。

短期严峻 长期扶持

无论是从个体财务或总体政策层面来看,这轮房地产风波还在可控范围内,冲击效应小于恒大事件。如果恒大都能慢慢走出破产泥沼,如恒大汽车、恒大物业及中国恒大自7月底起已全面在香港复牌、恢复交易,没道理以碧桂园为首的房地产风暴会演变成中国版雷曼时刻,甚至扩大形成系统性金融危机。

当然,这并非意指这轮房地产风波不需重视,可以放任市场机制自由运作。相反地,面对短期经济情势之严峻,作为重要经济火车头的房地产更需要政策扶持。中国房市与政策息息相关,房市良窳高度受政策左右。这也意味,除了既有支持房地产措施外,还得端出更多政策牛肉,这可能与北京长期政策背离,但对住进加护病房的房市而言,维持心跳才是当务之急。

在实际做法上,即使近期中国央行已加大放水力道,陆续调降七天期逆回购利率、一年期中期借贷便利(MLF)与贷款市场报价利率,大量挹注市场流动性。然而,这种全面性放水措施,并非只独厚房地产,资金流向也不保证会跑到相关产业,最终恐只能视为托底讯号,难以对症下药。振兴房市还需要推出更多组合拳。除持续降息提供必要资金活水外,如何进一步松绑房市的选择性信用管制,如放宽三道红线标准或房地产贷款集中度管理制度等,是可以思考的方向。

不容否认,短期房地产再起风波,确实为中国经济复苏带来诸多不确定性与风险。不过,危机正是转机。若能好好利用这个机会,重新检视相关问题与风险,并佐以政策支持,借此调整与优化房地产与经济体质,未尝不是一件好事。毕竟,想要度过黎明前的黑暗,还是得耐心以对、摸索前进。

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