三四线楼市何去何从

既然棚改货币化助推了普通三四线城市房价，那么是否意味着棚改货币化的大幅收紧会造成三四线城市房价的“暴跌”呢？虽然不排除部分三四线城市房价可能会出现较大幅度回调，但总体上我们对三四线楼市的判断是 “两个明显分化”。

第一个明显分化出现在普通三四线城市和享受核心城市外溢的三四线城市之间：PSL收紧会对以前主要依赖棚改货币化的三四线城市的销售带来负面影响，从而打击房企尤其是外地房企在这些城市的拿地积极性，品牌房企进驻力度的减弱会对当地房价产生负面影响。

与之相对应的是，在一二线长期被严控的背景下，全国性房企和品牌房企纷纷转战三四线，在普通三四线棚改货币化力度减弱后，他们会更加向享受核心城市外溢的三四线城市扎堆，进而带来这些三四线城市房价的上行压力。

第二个明显分化出现在普通三四线城市内部：那些供地纪律较好、投机程度较低、有一定产业支撑、对下辖区县具有较大吸纳力的三四线城市房价料将能够维持小幅上涨态势，反之若地方政府供地纪律较差、产业和人口基础较弱但泡沫化比较严重的三四线城市房价料将会出现明显回调。

虽然有些三四线城市的房价可能会面临较大的下行压力，但由于2016年至今的棚改货币化已经大幅降低了普通三四线城市的商品房库存，再加上越来越多的城市被要求编制城市发展规划，以后的土地供应可能会更多地依据城市的未来发展需要或商品房的供需情况来确定，而不是根据地方政府的“财政需求”或“地价高低”随意出让。低库存和土地出让纪律趋好都有利于三四线城市房价保持稳定。

同时，当前的棚改货币化政策只是从以前的“遍地开花”转向了“因城施策”，并没有“一刀切”，库存量较大的地方可继续推进棚改货币化安置。因此，棚改货币化收紧并不意味着三四线楼市履霜坚冰。

除了对房价的影响之外，PSL收紧也会对三四线城市的商品房成交面积和房地产投资产生影响，开发商之间的分化料将也会继续加速。货币化紧缩后，与之相对应的潜在商品房销售面积可能在“数值上”被统计成安置房，从而直接拉低商品房销售数据。

同时，考虑到棚改货币化收紧不利于普通三四线城市商品房销售，尤其是对于那些投机程度较高的城市而言，外地房企和品牌房企继续进驻拿地的动能会趋于下降，但由于核心城市调控较严和优质三四线城市地价较高，预计房企在这些城市的拿地增量难以完全替补普通三四线城市的收缩量，因而可能会对房地产投资产生负面影响。

另外，随着三四线楼市开始“退烧”，楼市调控政策越来越严和房企资金越来越匮乏，天津、杭州和苏州等核心城市的土地流拍现象显著增多，开发商的日子越来越难过。

近期住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”，“对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责”，“限地价，竞自持”走向“限地价，限房价”可能会成为“房产税”正式出台之前更多城市土地出让的新选择，营运能力对开发商越来越重要，房企正在加速分化。

（注：本文仅代表作者观点。本文编辑徐瑾[email protected]）