池光胜：棚改货币化对中国三四线楼市的影响到底有多大？为什么要收紧抵押补充贷款？三四线楼市将何去何从？

近年来，不少三四线城市房价受益于棚改货币化而出现大幅上涨，随着6月底国开行总行收回棚改项目的合同审批权限，市场开始热议三四线楼市的去向问题。那么，棚改货币化对三四线楼市的影响到底有多大？为什么要收紧PSL（抵押补充贷款）？三四线楼市将何去何从？

棚改货币化助力三四线去库存

虽然中国棚户区改造工程可以追溯到2005年，但受制于资金来源等问题一直推进较慢，2014年政府工作报告首次提出“今后一个时期，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”，“棚改工程”开始在全国范围内广泛推行，但仍主要以实物安置为主。

2015年6月，国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出2015-2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，并明确要求“要积极推进棚改货币化安置”，2015年是中国棚改货币化快速推进的肇始之年。

数据显示，中国棚改货币化率在倡导“货币化安置”的首年达到了29.9%，2016年继续提升至48.5%，2017年进一步飙升至60%左右。

对房地产市场来说，棚改货币化不仅有利于商品房销售，也在一定程度上助推了部分三四线城市房价。棚改货币化对本地房价的影响主要表现在棚改居民在取得货币后会大量购房，甚至加杠杆购房或向非棚改对象提供购房资金，商品房需求的上升打破了原来的楼市平衡，房价有上行动力。在看到房价“沉寂多年”突然开始上涨时，其他居民的购房动能被激活，多年积累的潜在购房需求开始释放，房价继续上行。

随着房价上涨，购买力相对较弱的居民开始选择“首付贷”或“信用卡”等方式进行“首付加杠杆”购房，冰封的楼市加速走向沸腾。

居民热衷于“首付加杠杆”购房除了2017年火热的“首付贷”之外还可以从快速飙升的居民短期贷款增速中观察到，2016年居民短期贷款平均增速只有7.3%，2017年快速上升至14.3%，2018年2月历史性地飙到了21.5%，此后随着国家加大“首付贷”和“信用卡套现”等楼市乱象的打击力度，居民短期贷款增速才开始小幅回落，但2018年7月仍维持在19%以上。

三四线居民加大房屋购买力度本身就会推高本地的商品房销售面积，再加上由于统计口径的原因会将原本不属于商品房的安置房面积在货币化安置条件下计入了商品房销售面积，从而带来了棚改货币化城市的商品房销售面积的快速上行。

初步统计，按照单套90平方米进行简单匡算，2016年和2017年棚改货币化带来的“额外”销售面积分别高达2.6亿平方米和3.3亿平方米，分别占到当年全国销售总面积的19.2%和22.7%。

另外，棚改货币化也在一定程度上推升了全国房地产投资，一方面市场化出让的土地价值更高，另一方面棚改货币化有利于普通三四线城市去库存和房价上涨，从而会吸引外地开发商进驻，地价上行空间被打开。
从微观上看，棚改货币化的快速推进会对不少三四线城市的房地产市场产生重要影响，尤其是对于那些远离一二线核心城市的普通三四线城市而言，它们很难享受到核心城市的“外溢效应”，再加上受到人口和产业等方面的制约，楼市在较长时期内维持低迷态势，棚改货币化对这些三四线城市的楼市兴起起到了至关重要的作用。

2016年以来，尤其是2016年“930新政”以来，襄阳和泰安等普通三四线城市的房价都出现了30%以上的大幅飙升，2016-2017年赣州的商品房销售面积同比增幅分别高达24.8%和25.1%，商品房待售面积分别下降了9.8%和6.5%，而2015年赣州商品房待售面积却同比增加了79.9%。

随着房价上涨和销售回暖，普通三四线城市的库存开始快速下降，2015年以面积匡算的泉州库存去化周期为4年左右，2016-2017年分别下行至2.5年和1.9年，2018年1-7月平均去化周期已不足1.5年。

不论从房地产市场来看，还是从微观城市来看，棚改货币化都对近几年的三四线楼市繁荣做出了重要贡献。如果说一二线核心城市主要凭借良好的产业基础和人口吸纳力，核心城市周边的三四线城市主要受益于“城市圈化”带来的“外溢效应”，那么远离核心城市的普通三四线城市则基本依赖棚改货币化带来的“楼市定向宽松”福利

。随着棚改货币化的持续推进，普通三四线城市的库存已经明显下降。初步预计，当前去化周期显著大于24个月的城市数量料将比较有限，统计局公布的住宅累计待售面积已经回落至2013年之前的水平。