收紧PSL势在必行

经过4万亿刺激后，中国楼市曾一度出现过短暂的快速回暖，但随后开始进入漫漫寒冬，成交面积持续下行，开发投资几近转负，现房库存快速飙升。商品房市场一片惨淡，土地出让举步维艰，在本来就“重市场，轻保障”的背景下，地方财力的下降进一步削弱了在保障房上的支出意愿。如何化解过高的商品房库存和保障城市居民的基本住房需求成为摆在政府面前的当务之急，棚户区改造应运而生。

棚改的初衷主要着力于“加强城镇化管理创新和机制建设”，防止“一边高楼林立，一边棚户连片”，因此2015年之前的棚改主要是为了解决或弥补地方政府保障房建设相对不足的问题，基本可以认定为是一种保障性质的政策。

但是，在经过1年左右的大力实施后，发现“实物安置”形式的棚改虽然对改善棚户区居民生活居住条件起到了重要作用，但却在无意中加大了商品房的库存压力，一边为棚改居民大量建设保障房，一边还有大量的商品房滞销，许多城市呈现出“保障房狂建，商品房滞销，总库存飙升”的怪象。

如何消除这种“自相矛盾”的现象，将保障房安置与商品房去化实现完美对接呢？福州等城市曾探索出“政府先向开发商团购商品房，再平价分销给拆迁户”的政策，但受制于地方政府财力压力，这种方式难以大面积推广，而且不同房企开发的楼盘的差异较大，不少项目可能并不适合用作安置房。

为此，2015年6月国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，明确要求“要积极推进棚改货币化安置”。

从施政效果看，棚改货币化确实在很大程度上化解了中国大量三四线城市的“高库存”问题，扭转了这些城市常年“供过于求”的格局，促进了这些三四线楼市的健康发展。

然而，随着棚改货币化的持续推进，山东、河南和河北等棚改大省的许多普通三四线城市的商品房库存已经显著下降，供需格局正在从以前的“供过于求”转向“供求基本平衡”或“供不应求”，泰安、洛阳和济宁等城市的房价相比2016年初均上涨了50%以上。

2016-2017年央行PSL净增加分别高达9700多亿元和6300多亿元，2018上半年投放净额超过了5200亿元，如此大量的资金投放已经成为普通三四线城市房价的“助推器”，当前部分三四线城市的房价已有了泡沫化倾向。

应该说，棚改货币化已经基本完成了其“去库存”的历史使命。受益于产业、人口和配套等优势，核心一二线城市吸引了越来越多的购房群体，但受制于“限购限贷”等政策影响，大量居民开始向核心城市周边的三四线城市外溢，这些三四线城市的库存被迅速消化，棚改货币化又快速降低了普通三四线城市的库存，全国商品房“高库存”的问题已经基本得到了解决，大量三四线城市的供需格局已被彻底扭转。

此时，继续投放PSL加大棚改货币化无疑会进一步助推三四线城市房价，但在这些城市产业基础较弱且人口吸纳能力有限的条件下，房价继续上涨可能会催生楼市泡沫化，并加速贫富分化和为经济金融稳定埋下隐患，收紧PSL势在必行。