“退吧，就得接受地方政府的‘骨折价’；不退吧，就要再往里面投钱，建一个未来可能没有销售前景的项目……”

上海资深地产业内人士刘军（化名）接受《联合早报》采访时，如此形容中国房地产开发商当下面临的“退地”困境。

退地，指的是房地产开放商将原本拍下的地块，退回给地方政府。通过退地，房地产开发商可以缓解流动性压力，集中资金交付项目；地方政府也能收储闲置土地，重新规划土地用途，减少土地资源浪费。

不过，在地方政府囊中羞涩的背景下，动辄上亿元（人民币，下同，1亿元人民币约1860万新元）的退地金并非小数目。退地成了地方政府与开发商之间的博弈。曾经被房地产开发商争抢的土地，如今变成食之无味弃之可惜的鸡肋，甚至是谁都不想接的烫手山芋。

据刘军了解，房地产开发商联系地方政府退地时，基本都做了会被“砍价”的准备，一般只期望拿回最初拿地价格的六七成。但现实情况是，地方政府的砍价幅度“比想象的还要深”，甚至是“在六折的基础上再打六折”。

刘军说，地方政府还会以“收储为保障房”的方式，劝退想要退地的开发商。由于保障房用地价格远低于商业用地，这意味着开发商可以拿回的款项更少。

被问到想退地的开发商数量时，刘军停顿片刻后说：“手上有土地没开发的，可能都动过这个念头。但看到前面的碰了一鼻子灰，就知道去了也白去。”

他坦言，一般开发商心里都明白，现在让政府掏钱出来“真的很难”，“因为确实它自己口袋里也没钱”。

为了帮地方政府解决钱的问题，中央政府过去两个月频频出招。首先是中国自然资源部11月发布文件，鼓励地方运用专项债资金，收回收购存量闲置土地。

中国国务院总理李强上个星期一（12月16日）召开国常会，对优化专项债管理机制作出部署，并且在谈及专项债的投向领域时，将房地产市场放在首位，显示官方正加大力度盘活地方闲置土地。

不过，对于方方面面都要花钱的地方政府来说，专项债资金是否真的落到退地以及优先哪些项目，仍有待观察。刘军形容，这个过程，就像是地方政府在做一道“财政几何题”——“哪边留多，哪边留少，也是有一个匹配的过程，如偿还拖欠企业欠款、兜底‘三保’等都是政府要优先考虑的”。

刘军透露，在实际的收储过程中，地方政府比较容易做的是“给政策”，如调高地块的容积率，让开发商可以建更多单位；或将土地产权从40年延长至70年，前提是开发商再补点钱。

不过，刘军认为，这些政策能起到的效果有限。“当一个开发商都决定自己打折，只为退一点钱回来时，说明他对未来没有任何信心了，怎么可能会追加投资呢？”

退地集中在央国企开发商

尽管一部分地产开发商面临退地难题，过去几个月，中国广州、武汉、天津、福州等地已出现多个退地案例。《联合早报》梳理后发现，完成退地的开发商大多是“国家队”。

例如，中国国务院国资委直接管理的央企华侨城，今年11月退掉武汉市杨春湖高铁商务区一处地块，在政府调整这块地的规划后，华侨城12月再以底价24.2亿元竞得这块土地，这只是它几年前拿下这块地总价的不到三分之一。在公告中，华侨城未提及退地的补偿金额。

天津国资委下属单位津投城开的一处地块，也在今年9月被当地的土地整理中心收储，合同补偿金额达17.1亿元；一个月后，津投城开就已收到两笔共3.68亿元的退地款项。

今年8月以来，老牌国企越秀房地产分别以70亿元、50亿元和15.29亿元，退掉2021年地价高点时拿到的三处广州市地块，总价超过135亿元。

越秀地产退掉的其中一个地块，很快便有下家接手。据《中国房地产报》报道，位于广州市番禺区的地块，上个星期二（12月17日）已由有国资背景的万科以28.8亿元竞得，成为“国家队”互相帮忙，推动土地国资之间内循环的又一案例。

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受《联合早报》采访时分析，近期的退地项目，主要是一些央国企率先提出退地诉求，退地原因包括地块开发前景不明朗、企业无力或无意愿开发、企业资金状况出现压力等。

严跃进指出，这类地块的处置，大多是通过应付票据、财政资金直接回购等方式进行，并未直接涉及专项债。

自官方11月明确专项债用于收购存量土地政策以来，山东、湖南等地已响应，具体做法包括召开专题会议、发布征求意向书等。

严跃进认为，专项债是收储存量土地一个很重要的资金，甚至是最大的资金。据他观察，三四线城市，以及一些市场波动较大的地级市或省会城市收储主动性较强；相对而言，一线和新一线城市此类动作或信息披露则要少很多。

分析师：收储下一步是卖地

不过，广州中原地产项目总经理黄韬认为，官方目前的策略更倾向于控制土地的推出，让市场有消化期，而非“推了又退”。

黄韬也指出，退地并非完全负面，而是一种正常做法。退出来的土地，在适当时可以重新招拍挂，“是一种良性的循环”。

严跃进也认为，收储只是土地开发的一个阶段，最终地块还是会卖掉，“所以要吸引和鼓励企业，对新收储的土地加快消化”。

然而，在刘军看来，开发商找到接盘的下家并不容易。“如果有人愿意接手，政府可能也乐于做中间人，反正都是生意；如果找不到下家，政府索性就给你‘打个骨折’。”

他说：“央国企之间反正都是‘亲兄弟’，大家相互配合，实际上也就腾挪了一下。民营房企要找不到人腾挪，就会处于比较困难的状态。”