事实上，即便不考虑政策因素，因为贸易战导致的人民币贬值推高了美元债成本，自5月以来房企美元债发行已经受到了影响。

对房企投资端的冲击相对间接一些，但政策权衡则要更为复杂。房企投资拿地保持稳定对于整个贸易战进程都很重要，毕竟在GDP三架马车中的消费和外贸增速都在下滑背景下，投资还是要靠房地产撑住的，地方政府的负债压力也需要卖地来缓解，这也是房地产业体现的“压舱石”作用。所以除了上面分析的融资端偏紧的政策倾向，房企投资端面临的政策态度要更为宽松。

事实上，自去年10月以后，随着中美贸易战缓和，中央对房地产的态度也是趋于软化，12月19日的中央经济工作会议提出“因城施策”，就已经是明显对7月31日政治局会议的“坚决遏制房价上涨”定调松了口。

这就是贸易战带来的另一层政策逻辑，如果谈判有所缓和，相应整体宽松刺激政策没有特别迫切，那么对房地产业的监管也就可以适当放一放。于政府而言，在贸易谈判缓和期，房地产业最理想的模式是房企仍然积极踊跃拿地、开工，销售端通过限价控制住房价，这样一方面地方政府能通过大规模卖地回笼资金减轻债务负担，另一方面房价不涨或者温和上涨也能稳住预期。这种理想的平衡自去年底以来持续过一段时间，但慢慢情况的发展就有点超出控制。

一些热点城市的土地市场从温和回暖到快速过热只需要几周时间，同时随着地价越来越高，开发商也好，地方政府也好，对房价松绑的预期就开始稳步提高。借着“因城施策”开的口子，此前对房地产业打的各种政策补丁就有被逐渐突破的可能，而资金也会想方设法流入房地产，打破平衡。

归根结底，多重目标混合在一起，本身就非常考验政策的平衡艺术。一方面是时机，参考美日贸易战的周期，中美贸易战可能打打缓缓要持续很长时间，在这个过程中，无论是整体宏观政策还是针对房地产业政策一松一紧的节奏，都需要拿捏得恰到好处，否则很容易因为房地产市场的波动让政府在应对中美贸易战时很被动；

另一方面是尺度，既希望开发商积极拿地，又不希望土地市场过热，既希望地方政府平稳卖地降低负债，又不希望地方政府过度依赖房地产，既希望金融机构资金不要持续流向房地产，又不希望融资过度收紧导致部分地产企业资金链断裂引起债务危机，对于涉及三方相关政策力度的平衡，恐怕是今明两年对监管层最大的考验。

放在中美贸易战背景下，一个回避不了的根本问题是，如果政府下定决心要提振实体经济，鼓励制造业投资升级，即便是考虑到美联储降息的大背景我们可以降息降准同时发力，最后的效果可能仍然不理想。问题的核心，是无风险收益率，是刚性兑付。如果涉及地产业的融资，无论是贷款、债券、信托还是基金，只要刚性兑付的信仰没有被打破，收益率还能普遍维持在8%以上，宽松释放出来的资金一定寻找各种办法流入房地产业。

这也是为什么去年底以来经过几轮定向降准以后，各地的制造业投资并没有转暖的迹象，因为一方面新增投资面临需求端不足的风险，另一方面又要承担高昂的资金成本。打破刚性兑付和压低全社会无风险收益率甚至比短期政策平衡更难，也更需要时间。

目前来看，政府在这方面的意图还是很清晰，在推动金融供给侧改革的同时，反复强调“房住不炒”并配合推动房地产业长效机制的建立。从这个角度而言，这才是中美贸易战对未来房地产业的整个生态最深远的影响。

（作者现供职于某房地产公司宏观研究部负责人；前“FT投资参考”中国区首席经济学家。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：[email protected]）