FT中文网专访：中国商业地产投资前景(2)

FT中文网：长租公寓在中国的未来的前景如何？

李凌：中国的长租公寓市场仍然处于前期的发展阶段，但政府的支持力度非常大，发展潜力也很大的，是一个万亿级别的市场。中国的租赁人口接近2亿，我们看到年轻人对于租房的接受度越来越高，对于租房居住品质的要求也越来越高，这是确定的长期趋势，所以长租公寓在年轻人群庞大的国内大型城市是一个很好的长期投资品种。

中国在过去40年改革开放进程中，很多行业都出现了长足发展，房地产行业也不例外，但是从房地产细分市场看，中国长租公寓和发达国家相比还有很大的差距，长租公寓在美国、日本这些成熟市场都是主流的房地产投资类型，当然这和中国的国情以及政策导向有很大的关系。

从现阶段看，我认为中国长租公寓还是方兴未艾、刚刚开始，因为中国长租公寓市场潜力巨大，不过，要考虑到每一个城市的具体情况，比如北上广深，甚至像杭州南京这样的城市，长租公寓确实有大力发展的潜质，除此之外，其他城市要根据自己的实际情况而定，包括是否有大量的租赁需求、资金等等。

当然，长租公寓在中国的发展现阶段也面临一些挑战，比方说去年就引起关注的室内环境、租金贷问题，甚至也出现了一些长租公寓爆雷的事件；还有就是今年初因为个人所得税租金抵扣政策出台以后的开票、税费谁来承担的问题。

从行业长期健康发展的角度来讲，我们认为有两点需要政府去推动：一是对长租公寓行业的产品设计、市场运营管理等要形成标准和规范；二是要尽快推出适合支持长租公寓发展的资产证券化规则和产品，比如说REITs，不过目前国内住宅市场的租金回报率较低仍是一个障碍。

FT中文网：中国的商业地产市场与境外成熟市场相比，有哪些差异化，包括发展阶段、经营理念以及投资价值等等？

李凌：实际上中国商业地产市场成熟的速度是非常快的。不过和成熟市场相比，我们仍然处于从房地产开发向资管和投资转型的阶段，商业地产投资交易规模相对于经济体量、地产开发体量来讲仍然偏小，我们的地产金融体系仍然不是很发达，我们的投资类型以增值型和机会型为主，成熟市场的核心型投资在国内还很少。

十年前，国外专业的房地产投资基金进入中国，它们大都呈现出机会型基金的特征。当时它们大部分以投资住宅类项目为主，原因很简单，就是投资回报率很高，基本上都在25%以上。

另外，目前中国正处于中美贸易战的大环境下，不少人在不断的唱衰中国经济，有观点认为大量外资从中国出逃。但事实上我们看到的恰恰相反，我们研究部数据显示，2018年外资在中国商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币，创下自2005年以来的最高水平。

2018年前三季度亚太区的房地产基金募资规模接近200亿美元，比2017年全年增长70%左右，其中很大部分都对中国市场感兴趣。这些外资机构其实都是非常成熟的专业机构，他们为什么会选择在这样一个时点做出上述决定？

其实答案是不言自明的，即他们看好中国越来越成熟的房地产市场以及其长期的投资价值。毕竟中国的城镇化率还不到60%，第三产业占比也还不到60%，商业地产的成长前景很广阔。

FT中文网：如果有家海外投资基金，想投资商业地产项目，您会推荐中国的项目还是其他国家地区的？如果决定投资中国的商业地产，那么哪些城市、哪些类别的商业地产投资价值更高？

李凌：价值更高与否是一个严谨的、需要专业计算的问题，因项目而异，因投资中的各种因素而异。

首先我建议投资者优先关注中国三大城市群：京津冀、长三角以及大湾区，因为这是目前中国经济转型的龙头区域。如果具体到城市，以京津冀为例，北京肯定是外资首要关注的一个城市。

2018年北京的大宗交易是过去五年来最为活跃的一年，这其中外资起到了非常重要的作用。包括很多同行告诉我，外资一年内在北京投资这么多物业的景象，已经有很多年未曾见过了。

不仅北京，上海广州深圳也一样，因为这些城市都是相对比较成熟的、市场透明度较高的，这些因素对于外资而言，他们比较容易理解和判断。

除了上述几大城市外，在一些二线城市中，杭州的产业升级速度非常快，房地产市场成熟度也比较高，还有南京，它的城市发展速度也很快，这些城市中同样存在一些很好的投资机会。另外，武汉也是一个值得重点关注的市场。

如果谈到具体的投资产品类别，在上述城市商业地产市场中，办公楼、商场、长租公寓以及物流数据中心，我认为都是值得关注的，比如，购物中心投资的关注度近几年在回升，共享办公、长租公寓的兴起在其中起了推波助澜的作用，2019年一二线城市市中心有改造、转换用途潜力的中小型项目值得关注。

还有仓储物流项目仍然是2019年的热点。当然具体项目还得具体分析。

此外，商业地产对于个人投资者而言挑战是比较大的，因为即使是单个项目，其涉及的绝对金额也是比较大的，而且现阶段中国和房地产投资、经营有关的金融手段并不是很多。

除了上面提到的投资思路以外，由于美元加息升值、国内开发商整体债务水平较高、加上2019年又是一个债务到期高峰，所以离岸的债务类投资是一个不错的机会。