中国人口增长高峰期已过，相比住宅，商业地产市场化程度更高，这意味着一二线城市优质商业地产具备较高投资价值，中长期也不存在绝对供应过剩问题。

2018年12月中下旬，伴随着中央经济工作会议召开，在“因城施策，分类指导”指引下，中国多地政府开始竞相放松当地楼市政策。尽管目前中国楼市尚未出现完全松绑的局面，但是从市场反应看，有不少投资者和分析人士对楼市政策放松预期十分强烈，其逻辑是：只要经济一差，政府必然重拾房地产。

对此，FT中文网近期专访了世邦魏理仕中国区总裁李凌，就中国楼市投资前景、商业地产面临哪些挑战、长租公寓在中国发展前景，以及如何投资商业地产项目等问题，他给出了自己的观点。

以下是FT中文网专访李凌整理稿。

FT中文网：过去三年，中国居民住宅价格暴涨，但商业地产项目涨幅相对滞后，这是否说明目前商业项目更具有投资价值？

李凌：我认为将商业地产价格和住宅地产直接比较并不太合适，因为两者面对的客户需求不一样，投资者类型也不一样，而且在中国土地性质不同造成土地年限不一样，所以附带的收益和价值也不一样。

如果从房地产投资角度出发，现在商业地产的投资机会更好一些。因为中国人口增长的高峰期已过，未来住宅销售的增量需求会逐步减少，且住宅市场也面临较为严格的宏观调控。中国尤其在一线城市和一些经济发展各方面比较成熟的二线城市，它们中的一些优质商业地产项目是具备投资价值的，从中长期来看也不存在绝对的供应过剩的问题，不过短期部分城市的空置率是一个问题，且由于土地供给由政府掌控，也同样有供需错配的现象存在。至于如何甄别一个商业地产项目的优劣，我们有自己的评判标准。

房地产行业中也分很多不同的业态或者产品类别。其中大家最熟悉的就是住宅，对于住宅，首先其所处地段是最为重要的，其次包括房型设计以及内饰装潢等，判断一个住宅的优劣，上述因素都需要综合考虑。而商业地产项目，其中办公写字楼的评判标准和住宅差异不大，同样看地段、房型、面积以及内饰等等，但对于商场而言，其标准会有很大的不同。

举个例子，无论是在北上广深，还是在香港，你可能会发现一条所谓很旺的商业街，其中门对门的两个商业项目在客流量、人气以及经济效益等方面都会出现很大的差异化。

原因在于商业项目优劣其实是对一个运营团队综合实力的体现，包括团队对项目的定位、服务理念以及经营的核心竞争力等等。

另外，近几年中国商业地产投资发展很快，2018年全年国内大宗商业地产投资金额2500亿人民币，而三年前整个市场交易规模才第一次超过1000亿。和发达市场相比，我们差距仍然巨大，美国的大宗商业地产投资规模超过4000亿美元，也就是超过2.5万亿人民币，是我们的10倍。

中国已是全球第二大经济体，第一大制造业国家，第一大贸易体，最多的互联网用户，每年仍然在以6%左右的速度增长，我们的第三产业比重也越来越高，人均收入持续增长，预期寿命越来越长，这意味着办公、购物中心、仓储物流、数据中心、养老地产等各种商业地产需求将不断地增长，商业地产投资的的黄金时代正在到来。

李凌：首先中国商业地产市场过去几年最大的变化是什么？那就是该市场已经完全从一个增量市场转变为一个存量市场。以北京为例，2018年北京优质零售物业仅录得29.8万平方米的新增商业面积，为近十年最低，并且大部分来自于房山、大兴等郊区。主城区供地受政策限制，商业用地供地区域继续外扩。未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。

正是因为商业地产市场进入存量时代，商业的运营能力变得至关重要，市场上百货项目调整、主题街区改造活动不断出现。在北京，你会发现很多写字楼中，不少租户流动性非常大，这其中有可能是政策对产业引导造成的结果，但更多的是因为我们现在正处于经济转型时期，换句话说，身处不同的经济阶段，写字楼里面的主力租户是不一样的。

在经济转型升级过程中，租户对于办公楼的地段、品质以及租金预算成本等需求和偏好都是动态的，某个时期你会发现原来的租户消失了，他们要么可能关门了，要么搬去了某一个更适合他们发展或者更好的区域，因为公司需要更好的形象去招揽人才，另外，也有一些知名度很高的公司，他们需要更大的发展空间，自然会选择一些新兴的商务区，这些区域可能有便利的交通和很好的商业配套。

在这种趋势下，商业市场呈现出重品质、重个性的特征也就不足为怪。实际上，市场上出现上述变化其实是“市场的手”在发挥作用，这些变化其实是一些很正常的市场行为而已。换句话说，商业地产的租金也好、售价也好，基本是由市场因素决定的，它的周期性会强一些。也就是说当价格增长过快时，它自己会有调节和出清的过程，反之亦然。租户和投资者会用真金白银投票的。

此外，我刚才提到存量市场，可以说存量地产与城市更新是密不可分的。在一线城市的很多区域没有新增土地，那就只能对旧有物业进行升级改造，在政府法律法规允许的范围内，对旧有物业重新定位、调整它的使用用途。例如现在大家看到很多创业园区和共享空间涌现，这些新的商业业态都是通过一些旧有物业改造形成的，甚至其中不少园区重新焕发了活力，比如物流地产。

FT中文网：近两年中国长租公寓发展迅速，但这块业务在很多房企中并非主要盈利点，或者说并不指着这块业务赚钱，您是如何看待这一现状的，或者您认为这些公司做出上述决策的背后有怎样的考量？

李凌：首先我想指出的是，现在很多人觉得长租公寓好像也是住宅业务，这一点不完全对。长租公寓的业态和功能的确是住宅，但它是不同于我们过去30年的传统住宅，或者说住宅销售业务。长租公寓是一个持有经营型的投资，不是我们过去行业看到的住宅销售高周转模式，所以现在就要求长租公寓出业绩、变成发展商的主营盈利点本身是不合适的。

任何一家企业做的是生意，首先设立一个小的基本的目标，以达到能够生存的目的，第二步立足发展，第三步才是更加优质、长远稳健的发展。几年前，中国还没有出现长租公寓，为什么近几年才出现？

究其原因还是市场发生了变化——中国房地产市场从增量变为存量市场（尤其是北上广深以及一线城市），行业逻辑的转变会直接影响到所有行业参与者，尤其是开发商或者投资商，他们的经营手段、经营目的、经营方向都会去改变。目前国内排名领先的房地产开发商基本上都已经进入长租公寓市场，我认为这是一种长期策略，是开发商转型和业务多元化战略的一部分。