蔡浩：在经济下行周期，中国应果断对房地产依赖说不，打消市场预期，避免新一轮房价暴涨。当然房地产政策只是术，是标，体制改革才是道，是本。

更新于2019年1月3日 06:50 蔡浩 为FT中文网撰稿

2018年12月中下旬，伴随着中央经济工作会议的召开，在“因城施策，分类指导”的指引下，多地政府开始竞相放松当地楼市政策。12月18日，菏泽成为第一个取消限售的城市。12月19日，广州成为第一个放松楼市政策的一线城市，部分取消商住房销售对象限制。

2019年1月1日，媒体称上海、深圳部分银行首套房利率下调，降至95折。各地方政府积极履行城市政府主体责任，虽然放松的数量越来越多，但尚未出现完全松绑的局面，依然贯彻了“房住不炒”的定位。

然而，令人惊讶的是，在与同行的交流中，得知当前市场中仍有大量的投资者和分析师，对政策宽松的预期十分强烈，这其中就包括了房地产政策。在世界面临百年未有之大变局的当下，房地产驱动经济的老路应该避之唯恐不及，居然还有人意图重走，这是嫌中国目前面临的形势还不够糟糕吗？对于这种荒腔走板的观点，中国应该果断地说不！

老生常谈的逻辑

在与同行的交流中，朋友推演了他所接触的普通投资者的逻辑：过往经验表明，政府不会让房价下跌，经济越差越会挺房价，就算有泡沫也一定会挺房价。只要限购政策一松绑，房价一定会涨，经济下行时期，房地产仍然是最安全最具有投资价值的资产，所以会有更多的钱涌进楼市，房价会继续暴涨。

尤其以一线城市的投资者最有信心，这是根据过去近20年房地产调控经历得出的“经验之谈”。而市场上很多分析师也是持有相同观点，认为经济一差，政府就必然要重拾房地产这个夜壶（任志强的比喻），房地产政策大面积松绑可期。

房地产泡沫对经济结构的扭曲

过去10多年，作为国民经济的支柱产业，同时也是地方财政收入的最重要来源，房地产也成为了全民公认回报率最高、最稳定的资产，“只涨不跌”、“政府不会让房价下跌”已经逐渐成为大部分普通民众的信仰，但从客观规律来看，这恰恰是房地产存在泡沫的铁证。

以租金回报率这个指标为例，国际公认的警戒线是4%（对应1:300租售比），根据云房数据研究中心对2017年全国100个城市普通住宅租金回报率的调查来看，只有6个城市的租金回报率在4%以上，近7成城市的租金回报率在3%以下，而包括一线城市在内，有15个城市租金回报率在1.5%-2%之间。

而从住房空置率来看，近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，2017年中国城镇住房空置率达到21.4%（一线城市16.8%，二三线城市22%），近年来持续上升，而国际通用的泡沫警戒线在10%左右。这些都表明中国楼市面临的资产泡沫形势十分严峻。

在创造了无数房地产千万、亿万富翁（负翁）后，房地产仍在不断拉开有房群体和无房群体的贫富差距，让国民逐渐意识到，做什么行业都不如投资房地产赚钱。名牌大学的毕业生终期一生，可能都要为一套房子而拼搏，而城市原住民一旦被拆迁，却能分得少则数套多则数十套的房产，这滋生了学习无用论、学习好不如炒房早等扭曲价值观的出现。

房产殷实的劳动者大多早就丧失了进取心；身背房贷压力的劳动者则放弃了自己的爱好和理想，只为生存（还贷）而活；还没买房的劳动者，面对高耸入云的房价，心中除了压力，可能就只剩下绝望。

这让本该用于发展实体经济、教育科研的大量资源（人、财、地）流入了以房地产为主要代表的不可贸易领域，而资源配置的失衡也导致中国缺乏自主创新、缺乏经济结构转型升级的动力，因为单单靠房地产和货币增发就能支撑起经济的较快增长，比起容易带来经济放缓和社会阵痛的结构转型而言，要容易得多。但由此带来的后遗症就是，中国可能错过了转型的最佳时机。

在技术上，过于依赖国外转移，缺乏自主创新的动力；经济结构上，过度依赖房地产，实业兴邦难敌房地产兴邦。这种略带讽刺的结果也是中国近年来全要素生产率增速持续下降的主要原因。

中国社科院学部委员余永定近期就直言称，一定程度上，中国经济是房地产驱动的经济。于是在遇到美国特朗普政府以贸易逆差、贸易公平为幌子发起的贸易战、技术战、战略钳制后，外部冲击引发国内经济下行、失业率上升、信心不振等诸多问题。

我在上一篇文章曾经描述过中国所处的发展阶段，由改革开放带来的体制释放周期实际可能在前几年就已经结束，中国目前的问题主要还是在国内。若想实现由出口导向型经济向内生增长型经济的转变，关键就是要发展技术，通过技术提升全要素生产率，这需要通过加强自主创新、让市场作为资源配置的决定性力量来实现。可能有人会问，社会资源大量涌向房地产市场，本身也是市场配置资源的一种表现。

但问题在于，房地产市场本身并非真正意义上的市场化，政府垄断了土地供给，也就决定了供需的局部失衡，其引发的地价、房价不断上涨甚至只涨不跌的结果，就是资源配置被扭曲的源头。

诚然，在10多年前，地方政府通过土地、房子价格的不断上涨获取了大量的财政预算外收入，而这些收入绝大部分都被用于支持基础设施和市政建设，加速了城市的繁荣，提高了国民生活水平。但是当基础设施和市政建设逐渐饱和后，对房地产过度依赖的后遗症就开始不断显现。