此外，高房价容易导致资产泡沫，而高房租接棒高房价容易造成通货膨胀，这是由于房租在物价指数中占有相当的比重，房租的上胀可能传递到物价指数，成为拉动CPI上涨的主动力。同时，房价是未来所有房租的折现，高房租会进一步驱动未来的房价，形成房价在调控放松后的报复性上涨。

最后，租金贷模式隐藏着巨大的风险一旦暴露，中介的资金链就可能断裂，无法支付房东租金，就会引发系统性金融风险和一系列严重的社会问题。这些可能发生的现象值得我们关注和进一步分析。

如何才能建立房地产市场长效机制？

中央明确要加快建立租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，这表明房地产长效机制已从理论层面进入到实践层面。但是，各地房地产政策的一系列举措却从使炒房转成炒租，“买不起”进而变成“租不起”，说明什么是长效机制还没有说得清楚，还有待进一步思考和研究。

要理解中国的房地产市场，需要理解中国的城市化进程，它大致可分成两个阶段： 在第一阶段，特别是自1994年分税制改革之后，地方政府的财政负担日益加重，常常会面临资金不足的问题。地方政府逐步发展出一套以土地为信用的资本生成模式，通过土地财政为城市化融资。

这个阶段，通常被称为是“土地城镇化”阶段，短缺的是资本，过剩的是劳动力，哪个城市能从土地财政中融得更多的资本，用于建设基础设施、发展产业经济和提供公共服务，这个城市就能在竞争中胜出。

但是，城市化不能一直这样外延式地发展，三、四线城市的土地财政已经无法持续下去，一、二线城市虽然还可以卖地，但不断累积的资本要投入再生产，获得真实、持续的现金流，否则就会造成房价飙升和各种城市病、挤出实体经济和劳动力，而决定现金流的主要因素是劳动力的生产和消费。

因此，在城市化的第二阶段，城市竞争的是劳动力而不是资本，城乡间的人口流动让位于城市间的人口流动，劳动力净流出的城市终将输给劳动力净流入的城市，更加重要的是一个能使流入劳动力真正居住下来的城市终将胜出。

处于城市化转型过程中的房地产是一个比股票市场更重要的资本市场，要使流入劳动力真正居住下来，就要让他们都有机会分享城市化进程中的资产升值，这是房地产的长效机制应该包括的一个核心内容。如果租购并举只是“以租代购”或者“只租不购”，则没有住房升值的财富效应。

而如果是“先租后购”则可能做到，即按照居民可负担的数额，逐月收取租金，一定时间后(比如十年或十五年，以防在商品房市场套利)，一次性补齐余款，获得完整产权分享住房升值的财富，其本质是将劳动力资本化，使之转化成真实、持续的现金流（即租金）。

（注：本文仅代表作者观点。本文编辑徐瑾[email protected]）