周颖刚：城市化转型过程中的房地产是比股票市场更重要的资本市场；要使流入劳动力真正居住下来，就要让他们有机会分享城市化进程中的资产升值。

高房价一直都是老百姓最为关心的焦点问题。近来，在一系列严厉的调控政策下，各地的房价趋于稳定，但是监管层没有想到的是，摁下葫芦起了瓢，房租接棒房价大涨。

7月的数据显示，北京、上海、深圳等一线城市的租金环比涨幅分别为2.4%、2.1%和3.1%，同比涨幅分别为21.89%、16.46%和29.68%，可能让那些“买不起房”的租房者也“租不起”了， 背离“房子是用来住的，不是用来炒的”的初衷， 使建立房地产市场长效机制的目标渐行渐远。

为什么“买不起”会进而变成“租不起”？

传统的观点认为，房租是基本面，而房价是未来所有房租的折现，因而，房租决定房价而不是房价驱动房租。但是，房屋具有耐用消费品和投资品的双重属性，这使得房价和房租的跨市场关系不那么简单。衣食住行都是人们不可或缺的消费，其中最重要的一项耐用消费就是居住，不论是买房还是租房，消费者都要从中得到最大化效用，并和非耐用品的消费一起构成消费者生命周期中的最优化选择。

虽然房价和房租都是内生变量，但房屋作为一种资产，是一体化资本市场的一部分，比较容易受到外部因素的影响；相比之下，房屋的租赁市场则因房屋的地点和类型而细分并差异化，主要受当地因素的影响。大城市通常有很强的向心力（centripetal forces）, 不仅吸引大量的外来人口涌入，更会吸引许多外来的资金来买房，首先受影响的是房价，而房价的变化及不确定性会进而影响到房租。

近期房租暴涨是多重因素叠加导致的，如拆除违章建筑、治理城中村导致出租房供给减少，开工季、毕业季、就业季的到来又使需求上升等，但深层次的原因是2018年中国楼市调控政策不仅着眼于“坚决遏制房价上涨”， 而且强调发展租赁市场特别是长期租赁，但简单地控制房价违背市场规律，使炒房不成的人进入到炒租行列，从而使房价上涨没有完成的“任务”由租金来完成。

据悉，目前长租公寓和租房平台在大肆竞争式收购出租房源，并诱导租户和金融机构签订租金贷， 并用从金融机构贷出来的较长期（如一年）租金支付一部分短期（如三个月）租金给房东， 这实际上是金融中介的功能，属于监管盲区的影子银行，隐藏着巨大的金融风险。

“租不起”比“买不起”的负面影响严重得多

高房价下，买不起房的人退而求其次选择租房，这相当于持有一种等待期权 （waiting options），等待收入上升或房价下跌至某一水平才买房。虽然很多人可能等不到在城市买房的那一天，但至少他们以较低的期权价格（房租的一部分）获得等待的权力。

但是，高房租使这种期权的价格暴涨，如果房租疯涨到超过平均工资的程度，则会使那些“买不起房”的租房者也“租不起”了，产生严重的挤出效应。

笔者和合作者的研究表明，劳动力在一个城市的居住成本越高，他流出该城市的意愿就越强；对于在居住地无房者、特别是那些无房的高技能劳动力，高房租的“挤出”效应尤为明显。

而且，高房租比高房价更会挤出人们的生育意愿，虽然现在二孩政策放开了，在城市工作的家庭却因为住房负担高想生不敢生，特别是那些无房者、受过高等教育、生活在北上广深一线城市的夫妻更容易放弃生育二孩。