谁在操控房价？

“夜空突然放了一朵礼花，璀璨夺目，转瞬即逝后，夜空一样很美，第二天阳光总会来的，这个礼花不能代表第二天的太阳。我看丹东地产就是这样。”丹东宗裕集团副总裁王磊对网易财经如是形容丹东楼市。

在房地产行业已经打拼了25年，王磊经历过房地产市场的几次高低起伏，有着丰富的地产营销操盘经验。他认为，丹东4月那波高房价是被炒起来的：“来丹东炒房的人分为两类，一类是游资，在河北、北京没有买到房的人，或者是买到房挣钱的人。这次借着朝鲜局势的变化来炒房；另一类是来自南方的丹东新区地产商，他们在丹东被套牢多年，借着这波局势拉上老乡来炒作。”

“开发商炒作的高价都是虚价，内行的才知道。比如一套房3000元每平米卖不出去，开发商和炒房客成交价6000元，实际上3500元、4000元就成交了。”王磊说，通过这种方式把房价炒上去，一天一个价。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对网易财经表示，丹东房价4月份经历的一波飞速上涨，是有人或者企业领用重要事件炒作的结果。“从过去的经验看，一些机构专门利用利好事件进行炒作，并且屡获成功，”他认为，“应该有专门的房地产投机机构，还有就是当地的开发和中介企业。”

“他们现在看的就是国际形势，炒作朝鲜改革开放。以前也有过经历，朝鲜以前传闻要改革开放，丹东房价马上涨价一千，第二天没事又落回来了。这种‘过山车’是开发商心态，这么多年了，朝鲜打仗还是改革开放，丹东人没当回事，已经无数次反复，就是‘狼来了’。”王磊说。

不论是国际局势带来的利好，还是炒房客为之，不得不承认的是，丹东房价猛涨之后，确实让一批本已奄奄一息的开发商缓过劲来。

“丹东新区的楼盘价格一直在3000-4000元每平米，所有地产商没有敢喊挣钱的，全是赔钱。这次涨价之前，很多新区地产是停工状态。这波（涨价）救了一大批地产商，包括一些有官司在身的地产公司。很多地产商因为这波形势好，卖了一批房，回了现金流，把问题解决掉了。”张佳透露，“否则将来全是烂尾，你看大伙过的是什么日子。”

不过张佳又指出，这一轮涨价潮仅能弥补地产商的一小部分损失，“这么多年银行利息、人车马费、管理成本往里加，不挣钱，其实是亏的。四五年来亏损的窟窿哪是七八天能补回来的，不可能。”

丹东房价的飙升引起了监管部门的重视。此前，丹东市连发两道命令，遏制投机炒房。5月14日，丹东市出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，规定非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后，方可上市交易；异地住房公积金缴存职工购房申请异地住房公积金贷款的，首付比例调整为不低于50%。

一周之后，丹东楼市调控升级。丹东市政府在上述《意见》的基础上，又于5月21日印发《关于坚决遏制投机炒房 维护房地产市场秩序有关工作的通知》，明确提出7条要求，遏制投机炒房。

根据上述《通知》，非本地户籍人员，且在本地无企业、无工作的人员，在限制区域内购买新建商品住房，自签订商品房买卖合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易；此外，这类人员在限制区域内购买新建商品住房申请商业个人住房贷款，第一套房贷款首付比例提高到50%以上，第二套房贷首付比例提高到60%以上，贷款利率上浮20%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对网易财经表示，政府出台的限售政策释放出的信号是，明确政府对丹东楼市严厉管控的做法，规范开发商行为，遏制随意涨价行为。在他看来，个别开发商趁机涨价是有的，但这次政府管控比较及时，没有出现过快上涨的情况，仅持续了一周，说明调控是有效的。

另一方面，他又认为，目前丹东的房价绝对值还是相对便宜的，很多炒房客承受得起这个价格，这样一来，容易导致价格反弹。

未来走势未知

站在新加坡城售楼处，新鸭绿江公路大桥清晰可见。

作为中国对朝贸易最大的陆路口岸，丹东口岸承载着中国对朝70%以上的贸易份额。但既有的鸭绿江大桥年代已久，20吨以上的货车无法通行，且只能单向行车，一定程度上阻碍了中朝两国的经贸往来。而新鸭绿江公路大桥则将改善这一状况。

新鸭绿江公路大桥于2010年12月开始建设，总投资22.2亿元人民币，全长3.026公里，按照双向四车道标准建设。大桥中方一侧坐落在丹东新区。

2010年，新鸭绿江公路大桥开工建设以及中朝共同开发黄金坪、威化岛经济区的消息，曾带动丹东房价在当年和次年大幅上涨。外地一些房企嗅到商机，纷纷在2010年左右进军丹东，其中包括万达、保利、佳兆业等。

然而，原定于2014年建成通车的新鸭绿江公路大桥，最终未能如期投入使用，黄金坪、威化岛经济区的开发建设也陷入停摆。丹东新区楼市随之陷入长达5年的低潮期。

丹东新区距离老城区10公里，因入住率低、配套设施不齐全，被当地人称为“鬼城”。新建的鸭绿江公路大桥和一览无余的江景并不能吸引当地人在新区买房置业。很多丹东人不喜欢江景房，“湿气太重，住在江边的房子里，晚上开窗户睡觉，感觉像是躺在水里。”一位当地人这样说。

但与当地人的想法截然相反，外地人到丹东投资买房，大多选在新区，他们最看重两点：第一，新鸭绿江公路大桥未来通车后带来的商业机遇；第二，丹东作为旅游城市，江景房是当地楼盘的优势所在。

“丹东房地产未来很好，但是需要漫长的积累过程，一个是国内环境，一个是国际环境。”王磊认为，“国内环境就是国内的资本，国内大公司进丹东，丹东房地产才有希望；国际环境，则需要国际形势稳定，丹东房地产才有未来。现在还不具备火爆的条件。”

据网易财经了解，除了早先进入的万达、保利、佳兆业等房企外，目前恒大和碧桂园也有意在丹东大展拳脚。“知名公司进来之后，房价肯定会上涨。”王磊认为。

6月12日，备受关注的“特金会”终于落地，美国总统特朗普与朝鲜最高领导人金正恩在新加坡正式举行会面。截至发稿，网易财经从丹东多个信源处了解到，美朝两国领导人会面，对丹东楼市的影响尚未显现，目前当地房地产市场尚处于平稳状态。

严跃进分析认为，短期来看，“特金会”对丹东房价影响较小，如果后续两国推进会议协议，稳定推进区域发展，对丹东来说，市场基本面肯定向好。“但是否因此推动丹东房价，则要看朝鲜的改革开放政策，尤其是边境的土地开发政策和文化旅游。如果政策起来了，价格反弹的可能性是存在的。”他说。

丹东楼市的未来，唯有交给时间来裁定了。